Как перевести земли сельхозназначения в другую категорию

Как поменять категорию земли?

Категория земли меняется по решению соответствующего госоргана. Соответственно, чтобы ее изменить, необходимо убедить госорган, что из-за этого не пострадают интересы той отрасли, у которой «отбирают» землю. То есть, условно говоря, чтобы поменять землю сельхозназначения, нужно работать с Минсельхозом, чтобы последний согласился исключить эту землю из данной категории.

В такой ситуации потребуется подготовить заключение о том, что земля без ущерба для сельского хозяйства может быть изъята из категории земель сельхозназначения. Например, если рядом с такой землей находится кладбище, то поменять ее категорию будет менее проблематично, чем землю вдали от подобных мест и с черноземной почвой. Однако даже землю с черноземом можно перевести в другую категорию, если, к примеру, это будет существенно влиять на развитие другой отрасли.

В процессе существует множество нюансов, и поэтому он достаточно долгий и затратный.

Как выбрать и купить участок под строительство?

На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

Полномочия по изменению целевого использования земельного участка, находящегося в частной собственности, принадлежат органам местного самоуправления. Если осуществляется перевод земельного участка сельскохозяйственного назначения, на который распространяется ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», полномочия по изменению категории такого участка принадлежат региональным государственным органам.

Изменение категории земельного участка осуществляется в заявительном порядке: владелец участка направляет соответствующее ходатайство с указанием кадастрового номера участка, вида права, на котором заявитель им владеет, описанием обоснования перевода и указанием целевой категории, в которую необходимо перевести земельный участок.

Помимо ходатайства, собственнику необходимо предоставить копию паспорта, выписку из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок, иногда заключение о результатах экологической экспертизы (при переводе участка, относящегося к особо охраняемым территориям), а также предоставить согласие иных лиц, обладающих правами на участок.

По результатам рассмотрения ходатайства в двухмесячный срок уполномоченный орган принимает решение о переводе земельного участка в испрашиваемую категорию либо составляет акт об отказе в переводе. После принятия акта о переводе в порядке информационного взаимодействия он направляется в орган государственной регистрации для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

5 главных вещей при выборе участка под строительство дома

Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС

Отвечает адвокат самарской палаты адвокатов Ольга Белова:

Изменение категории земли – ​процесс длительный, кропотливый и затратный. Какой-либо четкой пошаговой инструкции здесь нет, придется лавировать и принимать решения по ситуации. В связи с этим я рекомендую все же обратиться к специалистам, которые уже имеют опыт работы с изменением категории земель.

Если Вы решились заняться этим самостоятельно, прежде всего необходимо понять, к какой категории земель относится Ваша, и на какую категорию Вы претендуете. Сложность состоит в том, что не всегда в имеющихся в наличии документах есть сведения о категории земель. Вполне возможно, эти сведения придется запрашивать отдельно.

Далее необходимо собрать пакет документов: мотивированное ходатайство; документы, подтверждающие Вашу личность; правоустанавливающие документы на землю, а также документы, содержащие ее описание; кадастровый номер и т. п.; квитанции об уплате сборов, налогов и т. п. Весь пакет документов подается в орган исполнительной власти в соответствии с первоначальной категорией земель.

С момента обращения ходатайство рассматривается в месячный срок, если пакет документов не возвращался «на доработку». Результатом рассмотрения ходатайства может стать отказ без объяснения причин, так как обязательный мотивированный отказ законодательством не предусмотрен.

Категории земель

Законодательство закрепляет семь категорий наделов:

1. Наделы сельхозназначения.
2. Наделы городов, сел, деревень (для жилищного строительства, функционирования ЖСК и т.д.).
3. Наделы особого назначения (для нужд гособороны, космической отрасли, энергетики и т.д.).
4. Территории тщательно охраняемых объектов.
5. Наделы лесного фонда.
6. Наделы водного фонда.
7. Законсервированные наделы.

Отнесение надела к конкретной категории происходит исходя из ее местоположения, сложившихся особенностей пользования, качества земли и других факторов.

Каждой категории присущи свои пределы допустимого использования, согласно утвержденному классификатору.

Чтобы перевод участка в другой прошел беспроблемно, фирме (физлицу) стоит тщательно подготовить всю необходимую документацию, ознакомиться с большим количеством нормативных актов и изучить правоприменительную практику. Если у вас нет времени и желания заниматься данным вопросом самостоятельно — обращайтесь в общественную организацию «Правовой Петербург». Наши специалисты учитывают все нюансы данной процедуры, а поэтому нужный результат вы получите в максимально сжатые сроки.

Получите телефонную консультацию специалистов в СПб по номеру +7(812)603-72-21.

Оставить заявку

Правила и порядок изменения

Как и любая другая процедура, перевод земельного участка из одной категории в другую имеет свои правила оформления. Процесс на самом деле несложный, и если соблюдать основные условия, то проблем возникнуть не должно.

Подать заявление на перевод земли из одной категории в другую может заинтересованное лицо, обладающее правом:

• собственности на земельный участок;
• бессрочного пользования;
• наследуемого владения;
• аренды, субаренды, сервитута.

Подать ходатайство может:

• физическое лицо,
• юридическое лицо,
• доверенное лицо.

Куда предоставлять?

Инициатор смены категории подает ходатайство (заявление) в муниципальный или федеральный исполнительный орган, правомочный решать эти вопросы.

Землями сельскохозяйственного назначения занимаются только органы исполнительной власти субъектов РФ.

Как оформить заявление-ходатайство?

Заявление можно заполнить от руки, либо предоставить в печатном варианте.

В ходатайстве нужно указать:

• для физического лица – ФИО, паспортные данные, адреса регистрации и проживания, контактный телефон;
• для юридического лица – название, организационно-правовая форма, адреса регистрации и нахождения, контактный телефон;
• место расположения земельного участка;
• цель его использования;
• точная площадь участка;
• текущая категория, к которой он относится;
• категория, в которую заявитель желает его перевести;
• согласие арендатора (если таковой имеется);
• согласие собственника построек, которые находятся на участке (если таковые имеются).

К заявлению обязательно приложить

• копии удостоверения личности для частного лица и ЕГРЮЛ или ЕГРИП для юридического;
• выписку из кадастра РФ со всеми необходимыми сведениями о земельном участке;
• выписку из ЕГРП о правах на земельный участок;
• согласие собственника участка на изменение категории,
• решение экологической экспертизы, если ее проведение было обязательным;
• расчеты потерь сельхозпроизводства или лесного хозяйства (если они необходимы).

Наиболее важным для принятия дела к рассмотрению является пункт о причинах изменения категории.

Причины должны быть весомыми. Требуется пояснить, для чего будет использоваться участок.

Приложить документы, свидетельствующие, что после процедуры перевода земля будет использоваться согласно закону.

Закон требует в обязательном порядке самостоятельно представить лишь паспортные данные и документы на право собственности. Остальные орган власти может получить путем межведомственного обмена.

Образец

Скачать шаблон заявления можно здесь. Есть и заполненный для примера образец заявления. Форма ходатайства в различных регионах РФ одинакова.

Сроки рассмотрения

Правительству РФ на решение о смене категории отпущено три месяца (за редкими исключениями). Местным органам исполнительной власти – два.

Решение – положительное или отрицательное – должно быть доведено до заявителя не позднее двух недель после принятия.

Получив ходатайство с приложенными обязательными документами, специально учрежденная комиссия рассматривает их и дает обоснованное заключение, с которым знакомит заявителя.

Если решение положительное, необходимые изменения вносятся в кадастровые и прочие документы.

Порядок обращения в инстанции зависит от того, какой орган решает вопрос, а это определяется видом объекта. Поэтому логичнее вначале прийти в низовой орган власти, где подробно разъяснят, куда обращаться и какие бумаги подготовить.

Какие документы получает заявитель?

В любом случае вы получаете один из трех видов документов:

• постановление об успешном переводе участка из одной категории в другую;
• отказ в переводе;
• отказ в рассмотрении заявления (в случае каких-либо нарушений в документации).

В случае положительного решения в итоговом акте об изменении статуса земельного участка будут указаны:

• основания принятого решения;
• границы участка,
• его площадь,
• учетный номер;
• категория, из которой осуществлен перевод,
• новая категория.

Еще раньше его копию передают в земельный кадастр для внесения изменений в учетные данные.

Что делать в случае отказа?

причины отказа

• не все бумаги поданы, или они неправильно оформлены;
• заявление подано не правообладателем, либо документы представителя собственника оформлены не подобающим образом;
• у владельца нет российского гражданства.

В этих случаях ходатайство не позднее 30 дней будет возвращено заявителю, недостатки предстоит исправить и вновь подать на рассмотрение.

И если условия, при которых смена категории недопустима в принципе, отсутствуют, скорее всего, вопрос будет решен положительно.

Сделать это нужно не позднее трех месяцев с момента отказа. Если спохватились позднее, нужно указать уважительную причину пропуска времени.

Категории

1. Земля для создания жилого фонда предназначена для застроек под жилье, развитие инфраструктуры.
2. Сельскохозяйственная территория.Назначение этой территории – поля для выращивания различных культур, пастбища для животных, фермерские хозяйства, и т.д.
3. Промышленная зона предназначена для возведения торговых объектов, предприятий, фабрик и заводов.
4. Охраняемая территория – заповедная зона, водные бассейны, лесные массивы, представляющие особую ценность и уникальность.
5. Территория запаса.
6. Водный и лесной массивы.

Градация земли на категории четко определяет их назначение. Если складывается ситуация, когда территорию, которая находится в одной группе, планируется эксплуатировать по назначению другой группы, необходима смена её статуса.Проведение таких манипуляций должно осуществляться строго в соответствии с законодательными актами. Закон, согласно которому проводятся все операции по смене категории земельных угодий, называется «Федеральный закон о переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» № 172. Он вступил в законную силу с декабря 2004 года.

Процедура состоит из трех основных этапов: составление прошения, сбор необходимых бумаг и справок, направление прошения вместе с бумагами в соответствующую инстанцию. Согласно ФЗ о переводе основой для рассмотрения вопроса о смене статуса служит письменное прошение.

Почему можно получить отказ в переводе земли из категории сельхозназначения?

На рассмотрение юридически грамотного и согласованного со всеми инстанциями обращения дается два месяца с момента его подачи. Ответ отправляют в течение двух недель со дня принятия решения. Отказать могут не только из-за неправильно оформленных документов, но и по причине запрета на реализацию этой процедуры. Чтобы гарантированно получить разрешение, необходимо соблюсти все формальности при подготовке бумаг, провести все необходимые согласования и заранее продумать обоснование перевода. Эксперты нашей компании помогут решить вопрос с переводом земли быстро и без ошибок.

Чаще всего отказывают из-за ошибок при оформлении документов, отсутствия нужных бумаг или неточностей в заявлении. Либо имеется запрет на перевод участка из сельхозземель в другую категорию. Также отказ выносят, когда с заявлением обратилось ненадлежащее лицо. Но есть и другие причины для вынесения отрицательного решения:

• в документах по территориальному планированию и землеустройству указано другое целевое назначение участка, нежели в документах на землю;
• в результате экологической экспертизы был вынесен запрет на изменение категории участка;
• если кадастровая стоимость надела в половину и более превышает средний показатель по району;
• когда на территории выращиваются особо ценные сельскохозяйственные культуры, либо земля имеет высокую продуктивность;
• если заявитель не представил достаточно веские основания для изменения категории участка сельхозназначения;
• границы территории не определены, а информация о ней не содержится в государственном реестре;
• согласие на перевод участка в другую категорию не дают остальные собственники надела, либо отсутствуют иные согласования.

Точную причину указывают в постановлении об отказе. В зависимости от нее определяются и дальнейшие действия заявителя. Если причина в том, что нет обязательных документов, достаточно представить их в уполномоченные органы и запустить процедуру заново. Если же на изменение категории установлен запрет, обойти его не получится.

При неправомерном отказе, либо при отсутствии оснований для такого решения, подается жалоба в орган, отказавший в смене назначения. Или заявитель сразу может обратиться в суд с исковым заявлением. Но сначала следует проконсультироваться с профильными специалистами. Юристы нашей компании проведут правовой анализ постановления об отказе, подготовят претензию или представят ваши интересы в суде.

Что значит земли сельхозназначения СНТ и ДНП

Это тип некоммерческих организаций, для основания которых используют те же категории земель, что и для дачных партнерств. Но цель такого объединения – это не дачное строительство, а ведение садоводства и огородничества. Поэтому земли СНТ обычно более плодородны и находятся в экологически чистых районах.

Для регистрации садового товарищества необходимы те же условия, что и для дачного партнерства. Трех человек будет вполне достаточно, чтобы такое товарищество было создано по всем правилам. У организации обязательно должен быть свой устав, членство, протокол заседания и квитанция об оплате пошлины. При этом участники садового товарищества должны на общем собрании выбрать председателя правления.

Рекомендуем прочесть: Передача денег при покупке дома с земельным участком

Кто вправе инициировать смену статуса земли

Инициирование смены статуса участка могут проводить определенные лица и организации. В их числе:

• арендатор, который использует землю по договору с владельцем. Так как владение арендатора является временным, то ему требуется согласовать процедуру с собственником и получить его согласие. В противоположном случае арендатор не имеет права подавать ходатайство;
• землепользователь в виде лица, которое бессрочно и безвозмездно использует участок на законном основании;
• собственник в виде физического или юридического лица;
• уполномоченный орган власти.

Все остальные граждане или организации право на подачу документов по смене статуса территории не имеют.

Причины смены категории земель

Изначально сельхозземли предусматриваются для целей выращивания агрокультур или разведения скота. Поэтому разрешенные законом на них постройки — это хранилища, коровники, свинарники, погреба для корнеплодов и прочее. Все такие здания абсолютно не требуют присвоения им почтового адреса и регистрации для проживания.

Однако многие землевладельцы желают возвести на своих участках коттедж, дачу, которые могут стать собственностью, передаваться по наследству, иметь ценность. Это не применимо к вышеуказанным строениям, поэтому нужно, чтобы у них был правовой статус. Для этого нужна их регистрация в качестве жилого дома, а не коровника.

Если оформление прошло успешно, участок теперь будет относится к землям поселений. Власти должны будут чистить дороги, облагораживать окрестную территорию. Жильцы получат право требовать и подведения коммуникаций: газа, водопровода и так далее.

Проблемные аспекты при переводе земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию земель

Судебная практика подтверждает, что для перевода земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель лесного фонда наличия мнения правообладателя недостаточно, необходимо получение его согласия.
Так, 9 октября 2008 г. Правительством Ярославской области принято Постановление N 537-п «О переводе земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель лесного фонда». В качестве приложения к данному Постановлению утвержден Перечень земельных участков, переводимых из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель лесного фонда.

Сельскохозяйственный производственный кооператив «Призыв» (далее — СПК «Призыв») обратился в суд с заявлением об оспаривании указанного выше акта, ссылаясь на то, что перевод поименованного в нем земельного участка из одной категории земель в другую противоречит требованиям ЗК РФ и ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», произведен без согласия кооператива и нарушает его право постоянного (бессрочного) пользования данным участком.

Решением Ярославского областного суда от 11 декабря 2009 г. требования СПК «Призыв» удовлетворены, признаны не действующими с момента вступления решения суда в законную силу соответствующие пункты перечня земельных участков, переводимых из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель лесного фонда.

В кассационной жалобе заинтересованное лицо (Правительство ЯО) утверждало, что при разрешении вопроса о переводе земельного участка из одной категории в другую учету подлежит лишь мнение собственника такого участка; отсутствие согласия правообладателя не является основанием к отказу в переводе земельных участков из одной категории в другую.

Кассационная инстанция оставила предыдущие решения судов в силе, обосновав тем, что нарушение установленного Земельным кодексом, федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к иным категориям, о переводе их из одной категории в другую.

Состав и порядок подготовки документов для перевода земельных участков из одной категории в другую установлен статьей 2 Закона. К ходатайству должно быть приложено в числе других документов согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую.

Право исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления ходатайствовать о переводе земельных участков в составе земель одной категории в другую без согласия правообладателей земельных участков предусмотрено Законом только в случаях перевода земельных участков из одной категории в другую для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей либо в связи с установлением или изменением черты населенных пунктов.

Из содержания оспариваемого заявителем кассационной жалобы Постановления не следует, что земли сельскохозяйственного назначения переведены в земли лесного фонда именно в указанных целях.

Между тем согласие СПК «Призыв» к ходатайству о переводе указанного земельного участка в категорию земель лесного фонда приложено не было, такое согласие у СПК «Призыв» не испрашивалось <4>.
———————————
<4> Определение Верховного Суда РФ от 3 марта 2010 г. N 8-Г10-1.

Аналогичные дела рассматривались Верховным Судом РФ из той же Ярославской области <5>.
———————————
<5> Определение Верховного Суда РФ от 11 ноября 2009 г. N 8-Г09-30; Определение Верховного Суда РФ от 19 августа 2009 г. N 8-Г09-21.

Порядок и сроки переоформления земли под ИЖС

Подается ходатайство в специальный орган при местной администрации либо исполнительный орган РФ. Срок рассмотрения обращения зависит от получателя. Если направляется запрос в местную администрацию, то 2 месяца, если в централизованную – 3 месяца. Резолютивный документ – акт о переводе или акт об отказе в переводе. Для отправки ответа у государственного или местного органа есть 14 дней. Отказ, который заявитель посчитает необоснованным, можно оспорить.

1. Установлен запрет на смену целевого использования конкретного участка.
2. По результатам экспертизы данное действие является нецелесообразным.
3. Невозможность провести изменение вследствие территориального расположения надела, на базе планировки территории либо основываясь на землеустроительной документации.

В случае вынесения положительной резолюции, акт направляется государственному регистратору, для внесения данных в реестр. Срок для этого – 5 дней. Для совершения регистрации и уведомления собственника у регистратора есть семь дней. Порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в ИЖС определяет, что смена целевого использования официально утверждается с даты внесения данных в реестр. Дополнительно изменять какие-либо правоустанавливающие документы собственнику не нужно.

Перевод земли

Существует несколько способов того, как перевести земли из сельскохозяйственной категории в ИЖС:

1. На основании земельного законодательства. Собственник может оформить ходатайство на перевод участка в категорию населенного пункта. Но этот способ предусматривает выплату компенсации государству.
2. На основании градостроительного законодательства. Этим способом может воспользоваться владелец участка, который находится рядом с населенным пунктом и может впоследствии быть использован для его расширения. Такую землю сельхозназначения местные власти гораздо быстрее переведут в другую категорию.

Поэтому перед тем как перевести свою землю из сельхозназначения в ИЖС, владельцу нужно рассмотреть оба варианта. Сам перевод земли физ. лицом из сельхозназначения в ИЖС в 2022 году осуществляется следующим образом:

1. Собственник оформляет заявление на перевод в ИЖС своего участка и подает его для рассмотрения.
2. Не позднее 2 месяцев со дня подачи он получает ответ на свое ходатайство.

Ходатайство должно содержать следующие пункты:

• реквизиты правоустанавливающих документов;
• кадастровый номер;
• существующая категория участка;
• категория, которую заявитель хочет оформить;
• основания для перевода;
• дату, подпись.

Помимо заявления, нужно подготовить:

• гражданский паспорт;
• согласие на осуществление переоформления земли от других совладельцев;
• техническую документацию (паспорта, выписки и т.д.);
• правоустанавливающие бумаги;
• заключение экспертов (экологов и т.д.).

Перевод участка из земли сельхозназначения в ИЖС может не осуществиться по таким причинам:

• заявление оформлено не хозяином недвижимости;
• не хватает некоторых документов (поданные бумаги содержат ошибки, исправления, неверные сведения);
• на распоряжение наделом наложен судебный запрет или обременение;
• негативное заключение экологов;
• земля не может использоваться как часть населенного пункта.

Если было разрешено оформить ИЖС на землях сельхозназначения, то заявителю остается лишь обратиться в Росреестр для окончательного переведения участка. А вот отказ местного органа власти он имеет право оспорить в суде.

Основания перевода земель сельхозназначения в земли населенных пунктов

Согласно нормам действующего законодательства (Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую») преобразование целевого назначения земельного участка может быть произведено при наличии следующих условий:

• утвержден акт о консервации наделов определенной категории;
• определены земельные участки, в отношении которых установлен режим особо охраняемых территорий;
• издан нормативный акт о расширении действующих границ населенных пунктов;
• согласовано решение о размещении промышленных объектов на земельных участках сельскохозяйственного направления;
• разработан план по порядку восстановления плодородия истощенных земельных участков;
• согласован проект по размещению дорожных магистралей, электрических станций и других коммунальных объектов;
• принято решение о преобразовании земельных участков, признанных непригодными для использования в сельскохозяйственных целях, в земли, используемые для объектов водной и лесной среды, а также наделов, образующих фонды запаса;
• утвержден нормативный акт о постройке на земельных наделах объектов социальной инфраструктуры;
• разработан проектный план по добыче полезных ископаемых;
• принято согласованное решение об использовании земель сельхозназначения под размещение оборонных объектов.

Вместе с тем, на законодательном уровне установлен запрет на изменение статуса земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых значительно превышает среднестатистическую цену подобных наделов (более чем на 50%). Данное ограничение позволяет государственным органам сохранить земли с высокой плодородностью.

Таким образом, вопрос изменения правового статуса земельного участка решается индивидуально, применительно к конкретной ситуации.

Перевод земель, предназначенных для сельскохозяйственных нужд, в земли, предназначенные под индивидуальную застройку, является наиболее сложным и материально затратным процессом. Необходимость преобразования подобных земель вам придется не только мотивированно обосновать, но и возместить убытки, полученные в результате использования земельного участка в целях, противоречащих его действующему назначению (упущенная выгода государства от использования наделов для сельскохозяйственных нужд).

Наиболее возможными вариантами для перевода земель, предназначенных для растениеводства и животноводства, являются участки, имеющие общие границы с землями поселений или находящиеся в резервном фонде.