Перевод земель из ЛПХ в ИЖС и рыбоводство
Также на участке ИЖС можно возвести не только капитальное строение для круглогодичного проживания, но и выращивать сельскохозяйственные культуры (плодовые, бахчевые, ягодные, декоративные и пр.), размещать гаражи и подсобные сооружения для содержания сельскохозяйственных животных.
Согласно Классификатору ВРИ сельскохозяйственные земли допускается использовать под растениеводство, овощеводство, выращивание чая, зерновых культур, льна и конопли, животноводство, звероводство, пчеловодство, свиноводство, птицеводство, рыбоводство, научное обеспечение с/х, хранение сельскохозяйственной продукции, питомники.
Интересное: Ежемесячное пособие на ребенка от 3 лет
Виды разрешенного использования ЛПХ
Согласно ФЗ о ЛПХ №112-ФЗ в целях ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться:
- земли в пределах населенного пункта, на которых допускается не только ведение сельскохозяйственной деятельности, но и возведение жилых, производственных и бытовых зданий и строений (код 2.2. из Классификатора ВРИ);
- земли за пределами поселений – полевой участок, на котором не допускается возведение построек, а только ведение сельскохозяйственной деятельности (код 1.16 из Классификатора ВРИ).
Таким образом, если дом расположен на участке в пределах населенного пункта, то здесь допускается строительство жилого дома, тогда как на сельскохозяйственных землях это запрещено.
Как перевести землю в другую категорию
Земли сельхозназначения
Перевод земель сельскохозяйственного назначения в любую другую категорию в 2019 году запрещен, впрочем, как и прежде, если земельный участок отличается особой ценностью и имеет высокий уровень продуктивности. В перечень с/х земель включены поля сельскохозяйственного НИИ, а также участки, чья кадастровая стоимость гораздо выше, чем средняя стоимость муниципального образования. Исключения случаются крайне редко.
Более того, с недавнего времени перевод сельхоз земель из своей категории в любую другую может грозить значительными штрафами в виде денежной компенсации. На законодательном уровне это будет рассмотрено в качестве нецелевого использования участка земли.
Штрафы в 2019 году варьируются от 200 000 до 250 000 рублей, окончательная сумма зависит от кадастровой стоимости участка. Некоторые граждане пытаются обойти закон и перевести свой земельный участок в другую категорию, в результате получают проблемы с законом и денежные штрафы.
Земли населенных пунктов
Не менее сложным является вопрос о переводе земель населенных пунктов в любые другие категории, а также наоборот. Изменений по сравнению с прошлыми годами в текущем 2019 нет, но с причинами невозможности перевода будет полезно ознакомиться.
Суть в том, что данная процедура возможна только в том случае, если территория рассматриваемой земли будет включена в административные границы рассматриваемого населенного пункта. В целом, получить разрешение очень сложно, зафиксированных случаев, когда куски земли выводили из границ населенных пунктов, переводя в другую категорию, очень мало.
К территориям, принадлежащим данной группе в 2019 году, относятся:
- зоны, на которых ведутся сельхоз работы;
- производственные зоны;
- зоны военной подготовки;
- особо охраняемые территории;
- зоны специального назначения;
- территории, засаженные лесопарком;
- декоративные пруды или облагороженные озера.
Промышленные земли
Перевод земель для промышленных работ в любую другую категорию реализуется проще, чем перевод любого другого участка земли в иную категорию. Изменений в новом году этот аспект вопроса также не потерпел. Но есть несколько исключений, при которых перевод невозможен:
- Территория загрязнена и застроена заброшенными и аварийными зданиями, постройками и свалками (однако, все же есть возможность получить разрешение на перевод: утвердить проект рекультивации рассматриваемого участка земли).
- На земельном участке проводились работы, напрямую связанные с повреждением почвенного слоя (в этом случае также разрешение можно получить после полнейшего восстановления поверхности земельного участка, подтвержденным проектом рекультивации, но в этом случае это должны быть решением собственника, а не приказом представителей законодательной власти).
Смена назначения участка. Стоимость услуги
Самостоятельное оформление обойдется в разы дешевле, чем через коммерческую фирму. Но такой вариант подходит только для тех, кто располагает свободным временем и готов разбираться в правовых нюансах.
Если заявитель возьмет все заботы на себя, потребуется заплатить за:
- Регистрация изменений в кадастре — 1500 руб;
- Справка из Росреестра — около 500 руб;
- Копирование и нотариальное удостоверение справок — зависит от региона и нотариуса;
- Услуги геодезистов обойдутся от 10000 до 50000 руб;
- Компенсация недополученной государством прибыли за невыращенную агропродукцию — до 30 процентов от кадастровой оценки.
Для геодезической съемки лучше обратиться в фирму с хорошей репутацией, на рынке присутствует немало компаний-однодневок, которые могут померить границы неправильно. Это чревато в дальнейшем судами с соседями.
Как перевести землю: пошаговая инструкция
Подготовка документов
- Заявление с указанием причин изменения ВРИ участка.
- Подлинник свидетельства о праве собственности на участок и нотариально заверенная копия.
- Копия кадастрового паспорта участка, содержащая его кадастровый номер и план (можно получить в Росреестре).
- Паспорт заявителя, то есть владельца участка, или доверенность от его имени на исполнение всех перерегистрационных процедур со стороны другого лица.
- Подписи соседей с согласием на возведение объекта для ведения бизнеса (повышают шансы на положительное решение).
- Другие документы, запрашиваемые органами власти данного региона.
Написание заявления
В заявлении-ходатайстве, предоставляемом в органы местного самоуправления об изменении ВРИ частного участка, надлежит указать:
- в случае юридического лица — наименование организации, Ф.И.О. предпринимателя, организационно-правовой статус фирмы, ее почтовый адрес;
- физическим лицам — Ф.И.О. владельца частного участка.
Кроме того, необходимо объяснить причины изменения вида разрешенного использования и высказать пожелания о полном или частичном изменении назначения участка. В последнем случае возможно часть участка оставить под ИЖС, а часть перевести в коммерческую, для чего придется произвести межевание.
Подача бумаг
Собранные документы подаются в органы власти, в ведении которых находится данная территория. Чаще всего ими бывают муниципалитет или кадастровая палата, но возможны случаи, когда это органы исполнительной власти субъектов РФ или Правительство страны.
Причем в настоящее время нет единого правила, в какой форме производится подача запроса. Административные единицы устанавливают свои требования, нередко в электронном виде. Но обычно запрос отправляют заказным письмом с уведомлением или вручают лично под подпись.
Публичные слушания
После подачи заявления и собранных документов в соответствующие государственные структуры назначается дата проведения публичных слушаний, о чем следует объявить в местных СМИ или известить по почте заинтересованных лиц. Публичные слушания должны пройти не позднее месяца со дня подачи запроса, и проводятся они в два этапа.
В первой части все заинтересованные стороны имеют возможность задать вопросы владельцу участка, получить на них ответы, высказать свое мнение. На втором этапе слушаний комиссия, учитывая итоги публичной части, выносит и оформляет свое решение по данному вопросу.
Получение ответа
Если по итогам слушаний выносится положительное решение, то на руки заявителю выдается разрешение, позволяющее провести перевод участка из одного вида разрешенного использования земли в другой в кадастровой палате или Росреестре.
Причины переоформления земли
Перевод СНТ в ИЖС производится по нескольким причинам.
- СНТ в строгом смысле этого слова почтового адреса не имеет. Указывается адрес товарищества и номер участка. ИЖС имеет почтовый адрес – название улицы и номер дома, что соответствует почтовой адресации в системе «Почта России». Это затрудняет прописку, дарение, наследование и прочие юридические процедуры.
- Строение на территории СНТ, даже если оно капитальное и предназначено для постоянного проживания, законом рассматривается как садовый домик. Его стоимость не может быть выше определенных пределов, которые могут не соответствовать действительности. Так что перед продажей участка вполне понятно желание владельца перевести СНТ в ИЖС.
- Еще один вариант тоже связан с повышением стоимости, но даже не дома на участке, а самой земли. Города растут и в какой-то момент может оказаться, что садовые участки, размещающиеся за пределами города или деревни, оказываются на его территории. Это упрощает подключение к централизованной подаче воды, газа и света, улучшает инфраструктуру района. Соответственно, должна повыситься и стоимость. Перевод в статус ИЖС увеличит цену участка на законных основаниях.
Отличия земель сельхозназначения от земли под ИЖС
Особенность земель под СНТ состоит в том, что на них можно возвести абсолютно любой строительный объект, даже маленький сарай. Существенный недостаток — невозможность прописаться. Ведь строение должно обладать оптимальной инфраструктурой и отвечать всем необходимым условиям для последующего проживания.
Таким образом, земельные территории имеют отличия. Если понять суть каждого, можно с легкостью определиться, какой тип земли лучше всего приобрести.
Можно ли перевести землю сельхозназначения в ИЖС?
При необходимости, вы можете осуществить перевод одного участка в другой. Основы находятся в законе Земельного кодекса под номером 172. По содержанию этих документов понятно, что каждый приобретаемый участок предварительно должен быть закреплен к какому-то населенному пункту. Для перевода понадобятся причины, которые вы должны обосновать в соответствующих органах местной власти. При анализе кадастровой цены самый дорогой вид участка считается территория сельхозназначения. Поэтому чтобы ее перевести, вы должны доказать необходимость инициации этой процедуры.
Если вы не знаете, как перевести участок из сельхозназначения в ИЖС, то обратите внимание на главный документ — Градостроительный кодекс Российской Федерации. Именно в нем прописаны нюансы, из-за которых вы не сможете поменять один тип земли на другой
Учитывая предписывающую инструкцию, осуществляется разделение территории по целям использования.
Если участки расположены за пределами имеющей инфраструктуры, перевод может быть осуществлен после изменения процедуры межевания. Это возможно только в том случае, если:
- Земля находится вблизи населенного пункта согласно генеральному плану функциональных зон;
- Планирование этих зон в качестве целевого назначения для последующего развития населенного пункта.
Подведя итоги, можно сказать, что осуществить перевод земельной территории все-таки возможно, но только в индивидуальных случаях. Тогда, когда нет никаких препятствий.
Порядок перевода земель сельхозназначения под ИЖС
Если вы хотели купить участок под ИЖС, но по какой-то причине получили территорию в другой категории, об его переводе следует самостоятельно побеспокоиться. Всем процессом по переводу можно управлять самостоятельно. Но далеко не каждый гражданин Российской Федерации понимает, как это можно осуществить. Итак, если вы не знаете, как переоформить землю из сельхозназначения в ИЖС, нужно сделать следующее:
- Передать ходатайство. Чтобы перевести землю из одной в другую категорию, нужно обратиться в государственный орган власти или орган местного самоуправления для подачи такого документа. В нем должны быть указаны:
- Порядковый номер земельной территории;
- Тип земельного участка и категория, в которую следует его перевести.
- Дополнительно должны быть приложены следующие документы:
- Информация о территории из учета кадастровой недвижимости. Можно также предоставить паспорт на этот участок;
- ЕГРЮЛ или ЕГРИП — для юридического лица или индивидуального предпринимателя.
После передачи всех необходимых документов, рассмотрение ходатайство осуществляется в обязательном порядке. Законодательные документы гласят, что орган государственной власти может отказать лишь в двух случаях:
- Если представленные документы были поданы не собственником;
- Если полученные документы недействительны или представлен не весь список.
Окончательное решение будет получено через 60 дней или позже после передачи ходатайства на рассмотрение. При этом ответ отправляется собственнику в течение двух недель.
Документы для перевода земли из сельхозназначения в ИЖС
Как уже говорилось выше, помимо ходатайства для перевода земли вам нужно предоставить документы:
- Свидетельство о праве собственности;
- Если нет такого документа, то договор аренды;
- Кадастровая карта масштабом 1 к 500, на которой находится соответствующая территория;
- Подробные координаты территории. Как правило, основываются на использовании местной городской системы;
- Справка о том, что территория находится в пределах населенного пункта или никакого отношения к нему не имеет;
- Межевое дело на землю и кадастровый паспорт.
В зависимости от города, где предоставляются подобные документы, общий список может быть изменен в соответствии с внутренними региональными или городскими законами.
Основания для отказа
Заявление на перевод не будет рассмотрено, если с ним обратился человек, не являющийся собственником. Также оно будет возвращено в случае, когда к нему приложены неправильно оформленные документы.
Установлены 3 основания для отказа в переводе:
- Земля не подлежит переводу в связи с фактической невозможностью выполнения данной процедуры (ценные с/х угодья, участок не находится в черте поселений и т.д.).
- При проведении экспертизы было дано отрицательное заключение.
- Целевое использование земли в виде ИЖС невозможно по техническим причинам.
Акт об отказе выносится в течение 2 месяцев с момента принятия ходатайства. Он может быть оспорен в суде.
Как перевести земли СНТ в ИЖС?
Преимущества и недостатки
Земли садовых товариществ – это не самый лучший вариант, чтобы оформлять ИЖС. Во-первых, земли СНТ – сельскохозяйственного назначения. Необходимо добиться всех разрешений, чтобы перевести землю в жилой фонд.
Но это не так проблематично, как то, что земли садоводческих товариществ по обыкновению не оснащены всеми необходимыми коммуникациями, которые нужны для того, чтобы жилье можно было считать круглогодичным.
Возвращаясь к тому, что речь идет о землях сельскохозяйственного назначения, могут возникнуть проблемы с получением всех нужных разрешений на проведение коммуникаций. Это длительный процесс, стоящий больших денег, так как СНТ не обязано проводить собственникам коммуникации бесплатно.
Процедура перевода садового участка
Процесс перевода СНТ в ИЖС происходит по определенному порядку смены категории землевладения. Составляется ходатайство, к которому прикладывается пакет необходимых документов, подается в городскую, либо районную администрацию. Ответ приходит через один или два месяца.
Необходимые документы
Пакет документации должен включать в себя все перечисленные пункты, так как в случае обратном уполномоченный орган попросту откажет в принятии заявления. Итак, к ходатайству должны быть приложены:
- Паспорт владельца;
- Бумага, подтверждающая право собственности;
- Кадастровая выписка из паспорта участка;
- * Если у участка несколько собственников, необходимо предоставить от каждого нотариально заверенные согласия на предстоящую процедуру.
Стоимость
Конечно, чтобы избежать всех трудностей со сбором документов, составлением заявления, можно обратиться за услугами юриста, что обойдется примерно от 15 до 50 тысяч рублей. Сама же стоимость процедуры перевода напрямую будет зависеть от размеров участка и его расположения. При сборе документации могут потребоваться такие сборы как: сбор за кадастровый паспорт, цена процедуры межевания и другие возможные траты.
Возможные трудности
Основная проблема – колоссальные траты времени. Никто не защищен от стояния в очередях и томительных ожиданий решения администрации.
Но это только побочный эффект процедуры. Самая большая сложность – это получение отказа.
Его можно получить, если хотя бы один документ в пакете отсутствует/неправильно оформлен/содержит ошибку, если в ходатайстве допущена одна погрешность. Отказ получается в письменной форме с указанием причин для отказа в рассмотрении.
Как перевести СНТ в ИЖС в 2020 году – можно ли, землю, участка, легально, выход, стоимость, сколько стоит
Построить жилой дом можно только на предназначенной для этого территории. Несоответствие назначения требует изменения статуса участка. Как 2020 году перевести садовый участок в ИЖС?
Приобретение готового участка под строительство жилого дома обходится, как правило, в немалую сумму. Намного дешевле и проще купить землю, предназначенную для садоводства.
Но на таком участке разрешается размещать только садовые домики и хозпостройки. Как в 2020 году перевести землю СНТ в статус ИЖС?
Что нужно знать
Всем землям в РФ присвоено определенное назначение, определяющее порядок их использования.
Так на землях городских поселений и муниципальных образований разрешается:
- строить жилые объекты;
- располагать необходимые населению коммуникации;
- размещать объекты инфраструктуры и т. д.
Принадлежность земли к определенной категории определяет правовой режим ее использования. Но кроме того значение имеет и вид разрешенного использования конкретного участка.
Планируя постройку дома, важно учитывать статус участка – для индивидуального жилищного строительства, подсобного хозяйства или садоводства. Построить жилой дом для постоянного проживания разрешается на участках ИЖС. Но такая земля стоит дороже участков иного назначения
Но такая земля стоит дороже участков иного назначения
Построить жилой дом для постоянного проживания разрешается на участках ИЖС. Но такая земля стоит дороже участков иного назначения.
Потому многие граждане предпочитают покупать участок, предназначенный для ДНП или СНТ, чтобы потом поменять вид его разрешенного использования.
Определения
Земельный участок ИЖС – это земля, предназначенная для индивидуального жилищного строительства.
Для возведения жилого дома на таком участке требуется разрешение на строительство, поскольку построенное здание должно размещаться в соответствии с градостроительным планом.
Построенному на участке ИЖС дому присваивается полноценный адрес, позволяющий зарегистрироваться по месту проживания.
Строить дом на землях СНТ можно без предварительного согласования и получения разрешения. Для регистрации в таком доме потребуется признание дома жилым и присвоение полноценного адреса.
Стандартный адрес для СНТ – это название объединения и номер участка. Среди отличий участков СНТ и ИЖС можно отметить следующие особенности:
- садоводческий участок стоит в разы меньше земель ИЖС;
- присоединение электросетей для участков ИЖС обязательно, электроснабжение земель СНТ зависит от их местоположения;
- налогообложение земель ИЖС выше, чем СНТ;
- для ИЖС обязательно наличие инфраструктуры, в отличие от СНТ, где инфраструктуры может и не быть.
Плюсы и минусы перевода участка
Можно ли СНТ перевести в ИЖС легально? Закон не запрещает переводить участки земли из одной категории в другую и изменять вид разрешенного использования.
Однако нужно учитывать, что перевод участка имеет как преимущества, так и недостатки.
Если рассматривать перевод земли СНТ в ИЖС, то основными плюсами можно назвать следующие обстоятельства:
| На участке можно построить капитальный жилой дом | Высотой до трех этажей |
| В построенном доме можно прописаться | И зарегистрировать членов семьи |
| Благоустройство участка | В частности подведение коммуникаций, должно обеспечиваться за счет местного бюджета |
Из минусов изменения СНТ на ИЖС нужно отметить:
| Увеличение кадастровой стоимости земли | За счет этого увеличится сумма налога на имущество |
| В течение пяти лет после перевода | Необходимо построить на участке жилое здание |
Вместе с тем недостатки перевода можно и не учитывать. Если земля нужна для постройки жилого дома, то значит, владелец готов платить налоги на имущество.
А необходимость постройки объекта ИЖС и вовсе эфемерный недостаток, поскольку перевод обычно и осуществляется с целью последующего строительства.
Но возможность перевода участка в другую категорию не означает, что статус земли будет изменен только по желанию собственника. В переводе могут отказать по различным причинам.
Например, участок находится слишком далеко от городского поселения, отсутствуют необходимые инженерные коммуникации, имеются препятствующие переводу обременения.
Правовое регулирование
Процесс перевода участка любого назначения в ИЖС регламентируют следующие правовые акты:
- Земельный кодекс РФ;
- ФЗ № 172 от 21.12.2004.
Но перевод участка СНТ в ИЖС может показаться неактуальным, поскольку закон позволяет возводить на садоводческих участках жилые дома и даже прописываться в них.
К тому же до конца 2020 года можно воспользоваться нормами ФЗ № 93 от 2006 года и по «дачной амнистии» оформить право собственности на садовый домик.
