Описание процедуры установления границ надела
Порядок определения границ земельного участка включает 3 этапа.
- Подготовительный этап. Включает сбор документов и информации об участке.
- Геодезические мероприятия — непосредственная работа на местности.
- Камеральные работы — обработка и обобщение полученных сведений, формирование плана участка.
Первый этап — подготовительный. Именно на нем между заказчиком и исполнителем проводятся переговоры, заключается договор и обсуждаются все нюансы работ. Заказчик передает требуемые документы, подтверждающие право собственности или пользования участком, схемы, карты и иные данные.
Геодезические работы на местности — самый сложный, длительный и трудозатратный этап. Как определить точные координаты земельного участка? Координаты границ земельного участка определяют с использованием поворотных колышков.
Процедура включает в себя следующие шаги:
- проверка местности, ее замер;
- установка поворотных колышков по периметру;
- по результатам выполненных действий составляют специальный отчет, на карте проводят линии, соединяющие установленные колышки;
- затем производится сверка полученного результата с имеющейся на участок документацией;
- по результатам проведенных расчетов составляется отчет, данные передаются в Росреестр;
- вместо временных колышков устанавливаются постоянные знаки разграничений.
Специалисты используют для замеров современное высокоточное оборудование, позволяющее свести ошибки и неточности к минимуму. Для каждой категории земель установлена допустимая погрешность измерений, которую в обязательном порядке соблюдают инженеры.
На заключительном этапе кадастровый инженер обобщает полученные данные и на их основании формирует заключение. Далее подробно опишем его виды.
Электронная версия плана направляется в Росреестр, бумажный экземпляр передается заказчику.
По окончании определения границ ответственность за их соблюдением возлагается на собственника.
Что показывает кадастровая карта
Карта отображает только земельные участки, которые внесены в базу ЕГРН с определенными границами. Регистрация участка
в ЕГРН называется постановкой на кадастровый учет. Определение границ
участка, или межевание — один из этапов такого учета. До 2001 года эта процедура
не была обязательной, поэтому миллионы участков зарегистрированы без координат (мы даже составили наглядный кадастровый рейтинг регионов по учтенности границ).
На примере кадастрового квартала 10:14:0040109 видно, что только один
собственник участка :20 провел межевание. А его соседи на карте не отображены:
Легко проверить ситуацию с границами участка, зная его кадастровый номер.
Вбиваем номер в поисковую строку на кадастровой карте, например 10:14:0040109:20. Если границы учтены — карта подсветит участок зеленым фоном и в карточке будет указано «Межевание: проведено»:
Если же границы не зарегистрированы, например у участка 10:14:0040109:21, то в карточке объекта будет красная
запись «Межевание: не проведено»:
Нам часто пишут собственники, когда не могут найти свой участок на карте. Проблему нельзя оставлять без внимания, это чревато сложностями в будущем. Пути решения зависят от конкретной ситуации.
Разметка границ в 2022 году
Разметка рубежей участка определяется проведением процедуры, которая носит название «вынос границ в натуру». Отдельным моментом его осуществления является необходимость наличия оформленного и утвержденного плана, который фиксируется на бумажном носителе и представляется в виде чертежа.
Независимо от того, какие особенности ландшафта и специфика свойств почвы присуща конкретному участку, осуществление действий по разметке межей выполняется непосредственно на местности – таким образом тот чертеж, который определяет границы его существования переносится как бы в реальные условия.
Пример акта выноса границы ЗУ на местность
Отдельной особенностью перенесения границ в реальные условия является необходимость выполнения работ таким образом, чтобы порядок вещей, расположенных предметов, природных объектов не затрагивался.
Процесс разметки границ перед своим фактическим выполнением требует таких предварительных действий:
- Освобождение от предметов, которые могут мешать разметке – убирают бурелом, сухие ветки, траву (если ее наличие вызывает затруднения при межевании);
Специальная подготовка почвы. Данная операция является необходимой в связи с тем, что установление пределов сопровождается вбиванием колышков, а такое действие при определенном характере грунтового слоя может быть затруднено. Для выполнения таких действий в местах, где будут располагаться колышки, обозначающие поворотные точки, обязательно вырубают деревья и выкорчевывают пни;
- Выбор наиболее оптимального в таких случаях варианта нарезки надела, который определяется в соответствии с данными, предоставленными геодезистами. На данном этапе составляется несколько возможных эскизов и впоследствии выбирается наиболее оптимальный и возможный к осуществлению в данных условиях.
В общих случаях осуществление разметки является необходимым моментом при таких ситуациях:
- При восстановлении или определении границ, которые являются неустановленными;
- При вынесении межей надела в натуру;
- При выполнении действий, связанных с зонированием территории;
- При процедуре межевания участка, который был предварительно выделен для его последующего оформления в собственность;
- Для определения показателей и свойств территории участка;
- При выполнении работ по проектированию зданий и сооружений.
Земельные участки
Безусловно, земля в России принадлежит её гражданам, но нельзя допускать, чтобы любой желающий мог использовать участки неопределенных размеров и самовольно пользоваться её недрами. С этой целью в РФ введен кадастровый учет, позволяющий разумно распоряжаться общим достоянием. При этом следует отметить, что пометка «без координат границ» на выписке из ЕГРН будет означать для вас невозможность продать, передать кому-либо в собственность или оставить в наследство данный земельный участок.
Что такое кадастровый учет
Французское слово «cadastre», прижившееся в русском языке, переводится, как «список» или «реестр». На практике это означает упорядоченный перечень важных объектов, официально сделанный государственными службами на основании исследований периодического или непрерывного характера. Такая система позволяет определить размер налога с того или иного объекта собственности, которым владеет физическое или юридическое лицо – в данном случае, это земельные участки.
Земельный кадастр считается одним из самых важных государственных документов в российском законодательстве, впрочем, такому устройству уделяют основное внимание большинство стран всего цивилизованного мира. Рассматриваемый в данном случае кадастр, содержит сведения о природном положении, где учитываются все возможные полезные ископаемые, для разработки залежей которых нужно платить налоги
Также там ведется учет хозяйственного и правового учета земельных участков, где каждому из них в обязательном порядке присваивается кадастровый номер.
Единый государственный реестр недвижимости
Продолжим рассматривать терминологию темы «участок без координат границ» и сейчас разберемся, что такое «Единый государственный реестр недвижимости» или ЕГРН. С 1 января 2017 года и на данный момент этот реестр является основным источником информации для Российской Федерации обо всей значимой недвижимости на территории государства. Учет земельных наделов, их оформление и переоформления в обязательном порядке подтверждаются выпиской из ЕГРН. На сегодняшний день стоимость услуги (справка, выписка и т.д.) для физических лиц составляет от 300 рублей, а для юридических – от 950 рублей.
Ответственность за ведение единого государственного реестра недвижимости с учетом прав владения, размежевания и составление кадастровых карт лежит на Федеральной службе Росреестра. Данная организация имеет центральный управляющий аппарат и множество филиалов, рассредоточенных по всей стране. Данные учреждения занимаются следующими работами:
- ведет государственный реестр;
- осуществляет прием и проверку заявлений от граждан и юридических лиц;
- регистрирует земельные участки, как собственность физического или юридического лица;
- выдает необходимые документы, подтверждающими право на владение, куплю, продажу или передачу земельного участка.
Права на владение земельным участком любой собственник может получить только после его регистрации в Росреестре, что подтверждается затребованной выпиской из ЕГРН. Для удобства учета каждому земельному участку присваивается кадастровый номер, используя который, можно найти его местоположение и узнать другие характеристики.
Участок без межевания
Формулировка «без координат границ», применяемая к тому или иному наделу земли, указывает на то, что на этом участке не осуществлялась процедура межевания. То есть, у вас есть собственность, но при этом вы не знаете, её конкретных размеров, поэтому не можете её продать, передать или оставить в наследство, хотя сами можете сажать там огород или разводить сад. Чаще всего, это может быть на нескольких соседних участках одновременно и хозяева определяют межу только условно, а иногда, если не пользуются землей, нет даже примерного разграничения. Такие участки могут появляться при распаде какого-либо садового или дачного кооператива, а также в виде советского наследия, если при этом не проводилось переоформление документов.
Тем не менее, все участки без координат границ получают кадастровые номера по упрощенному (условному) варианту размежевания. Такой подход значительно облегчает для выездной комиссии создание координат, по которым будет проходить рубеж двух наделов.
Координаты поворотных точек
Координаты поворотных точек, зафиксированные межевыми знаками на местности, в межевом плане определяются отдельно в специальной таблице. В кадастровый паспорт эти данные не включаются. Если вам понадобятся координаты поворотных точек, то вам придётся сделать выписку из сведений Единого землеустройства по форме КВ 6, в которой на первой странице будут указаны координаты поворотных точек.
Каждая точка определяется в системе пересечения координат X и Y, в результате чего определяется её максимально точное местоположение в пространстве. В указанной форме даются сведения о местонахождении координат каждой поворотной точки, в отношении всех имеющихся в межевом деле ЗУ поворотных точек участка.
Положение характерных контурных (поворотных) точек определяется на местности в тех частях межевой линии, где она делится, разламывается и утрачивает целостность. Эти места отмечаются при разметке межевой границы временными межевыми знаками – обычно колышками. Впоследствии они должны быть заменены на постоянные знаки, отвечающие нормативным требованиям.
Далее, при внесении межевых знаков в записи учёта для их фиксирования в топографических документах, производятся специальные достаточно сложные расчёты по формулам, позволяющим установить линии пересечений координат в каждой точке. То есть разлом межевой линии определяется как квадратическая погрешность, нарушение её целостности.
Для определения их местоположения на местности используются следующие методы:
- геодезический;
- спутниковые измерения;
- фотограмметрический;
- картометрический;
- аналитический.
При их переносе в топографические документы они описываются в системе специфических плоских прямоугольных координат, которые предусмотрены непосредственно для кадастровых обозначений.
Самым проблемным в плане официального оформления является участок с изломанными границами. Такие территории могут иметь единый кадастровый номер, но не иметь реальной территориальной соприкасаемости. Для таких территорий используется индивидуальный учет и определение.
Вся ответственная работа на определение точных границ участка возлагается на кадастрового инженера, который при помощи специальных средств и приборов, определяет точное положение земельного надела на карте, фиксирует при помощи специальных опознавательных знаков и передаёт сведения в Росреестр.
Предлагаем вам воспользоваться нашим сервисом, где вы можете заказать выписку из государственного кадастра, в которой в соответствующем разделе есть схематическое изображение вашего участка. На основании этих сведений вы можете осуществлять дальнейшие действия с наделом земли.
«Соответствие требованиям земельного законодательства» – что значит эта формулировка?
Если границы земли не оформлены, то в кадастровый паспорт будут внесены записи именно с такой формулировкой – границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. Это означает, что межевание границ не проводилось. Приказ Минюста от 18 февраля 2008 года №32 законодательно закрепил, что указанная выше формулировка должна быть внесена в графу 17 кадастрового паспорта объекта в случае отсутствия информации в государственном реестре учета земель о границах.
Но такая запись может быть закреплена в правоустанавливающих документах на недвижимую собственность и даже если имеется межевой план участка с четко определёнными границами. Вероятнее всего в таких случаях допущена кадастровая ошибка. Сотрудники кадастровой палаты могут по невнимательности перепутать данные и внести ошибочные сведения. ФЗ от 24 июля 2007 года №221 гласит, что кадастровая ошибка будет исправлена, если будут предоставлены документы, указывающие на надлежащее оформление границ (в нашем случае, это межевое дело с подробной схемой границ земли).
Запись в пункт 17 кадастрового паспорта может быть внесена, если межевое дело составлено неверно и с отклонением от установленного образца. В подобных ситуациях органы кадастрового учёта не будут вносить изменения в паспорт объекта.
Поэтому при первом же обнаружении записи о неустановленных границах в кадастровом паспорте стоит незамедлительно начать операции по межеванию земель и обратиться в органы государственного кадастрового учета для решения этой проблемы. Теперь хотелось бы подробнее поговорить о решении таких вопросов в суде.
Помощь суда
Если согласия между гражданами, которые являются соседями по земельной территории, нет, то можно обратиться с заявлением в суд. Также рассмотрение дела в суде может потребоваться:
- во время процедуры межевания выяснилось, что граница пересекает чужие владения (соседи решили самовольно расширить свою территорию);
- хозяин не одобряет конечный результат проведенного межевания;
- по каким-то причинам процедура замера была произведена без согласия владельца земельного участка, он даже не получал никакого уведомления о проведении процедуры.
В ситуациях, когда граждане из одного садового товарищества не могут определиться с границами территории своих земель, они вправе обратиться за решением вопроса к президенту товарищеского общества. Если решить проблему на этом этапе не удалось, и решения так и нет, то придется обращаться в суд.
Почему появляется необходимость обращения в суд? Когда соседи не могут прийти к общему решению и не помогают даже мирные переговоры с обоснованием точки зрения каждой из сторон, то без взгляда со стороны не обойтись. Суд посмотрит на ситуацию не только как сторонний наблюдатель, но и как орган, охраняющий права и интересы граждан, действуя исключительно на нормах закона.
Последствия неоформленных границ участка
Итак, земельный участок без координат – это территории, у которых нет четкого определения крайних точек.
Для сведений собственников, самостоятельная установка границ не гарантирует их правильность. Забор может стоять на земле соседа, дороге частного пользования, или занимать часть муниципальной территории, за что в последствии еще и придется заплатить штраф от 5 до 100 тысяч рублей.
Для определения границ и, так называемых, углов участка, необходимо присутствие специального, кадастрового инженера, который проводит обмер, определяет положение участка, его координаты на карте.
Перед вызовом специалиста, нужно собрать информацию о соседних участках, согласовать границы таким образом, чтобы не получилось «нахлеста» земли на соседние наделы или, наоборот, бесхозных территорий.
Шаг №1 — Собрать документы
- Правоподтверждающий документы на земельный участок;
Это может быть свидетельство о регистрации права собственности, выписка из ЕГРН (), договор купли-продажи участка или дома на нем, договор/государственный акт/свидетельство бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, различные акты на предоставление участка или предварительного согласования предоставления, договор аренды, договор о праве застройки, решение суда о предоставлении участка или признания права собственности. В общем, любой документ, доказывающий право собственности или пользования.
Образцы документов
(горизонтальная прокрутка)
- План участка, который подтверждает его местоположение, границы и площадь при его образовании.
Обычно это план-схема участка как приложение к договору/свидетельству/акту, утвержденные схемы расположения/распределения участков, схема расположения участка на кадастром плане территории при решении муниципалитета о предварительном согласовании или предоставлении, проекты границ, планы землепользования, материалы инвентаризации, постановление о юридическом закреплении и т.п. Если участок выдан на основании решения суда о признании права собственности на участок в границах, то это будет ситуационный план участка.
Обычно в плане отображаются границы участка, его ширина/длина, иногда частично границы и описание соседних участков. Лучше всего, когда указаны координаты границ участка (поворотных точек) — x, y и дирекционный угол. Но это редкость, потому что до 1998 года такие данные были засекречены. То есть графы координат есть, но они не заполнены.
Образцы планов
(горизонтальная прокрутка)
Если нет плана участок, запросите сведения из ГФДЗ
Если на руках нет плана или он есть, но не «понравился» кадастровому инженеру (это я забегаю вперед), стоит запросить сведения в Государственном фонде данных. Лично я всегда советую запрашивать эти сведения — лишним это не будет.
ГФДЗ — это архив различных документов на земельные участки, которые изготавливаются при проведении землеустройства (ст. 24 Федерального закона о землеустройстве). Официальное название — Государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства.
В фонде могут быть содержаться копии документов, которые подтверждают права на участок + различные планы/схемы его расположения. Этими документами могут быть: экземпляры свидетельств о правах на участки, выданные до 2000 года; материалы инвентаризации или перерегистрации участков; землеустроительные дела по межеванию участков до 1 марта 2008 года и т.д.
Куда обращаться и как запросить
Сведения из ГФДЗ предоставляют в местных отделах Росреестра, но не все оказывают данную услугу, а какой-то определенный. Лучше позвоните по справочному номеру Росреестра 8 (800) 100-34-34 и уточните адрес нужного отдела. Также можно позвонить любому местному кадастровому инженеру и спросить у него, ведь в дальнейшем все равно к нему нужно обращаться для межевания ().
Владельцам/пользователям участка нужно подать два заявления в архив Росреестра — на предоставление графического материала на участок и материала инвентаризации. Форму и образец выдаст сотрудник. Можете скачать форму заявления и ознакомиться. К заявлению приложить копию паспорта и .
В графическом материале на участок отображается его , ширина/длина, может границы и описание соседних участков. В материале инвентаризации отображается план всего массива. Иногда в этих документах даже есть координаты границ.
Сотрудник заберет заявление и выдаст расписку/опись. Остается только ждать. Согласно приказу Минэкономразвития РФ от 14 ноября 2006 г. № 376, документы со сведениями из ГФДЗ предоставляются в течение 3 рабочих дней (при личном обращении). На практике бывают задержки. Чтобы забрать документы, в назначенный день отдайте ранее выданную расписку/опись и покажите паспорт.
Далее можно переходить к шагу №2 с проведением межевания. Если же на участок нет ни плана, ни сведений из ГФДЗ, то для установления границ придется обращаться в суд. По-другому никак. Я скоро напишу отдельную инструкцию по данной ситуации.
Нормативное расстояние
Нормативным расстоянием называется определенный стандарт, какой относится к расположению следующих объектов:
- Конструкций жилого и хозяйственного назначения;
- Сооружений линейного типа;
- Прокладки коммуникаций;
- Установки заборов;
- Высадки деревьев.
Такие нормы устанавливаются в рамках правильной организации и расположения объектов на территории и по отношению к смежным с ним. Кроме того отдельно выделяются нормы противопожарной безопасности, разработанные и внедренные с целью обеспечения минимальных рисков при возгорании отдельных строительных объектов, а также обеспечения возможности подъезда пожарной техники к месту возгорания.
Схема расстояний от забора до различных объектов на территории загородного участка
Минимально допустимым расстоянием в отношении объектов является:
- Жилая конструкция до смежного надела – 3 метра;
- Промежуток между отдельными домами смежных участков – 6 метров;
- Промежуток между хоз. постройками – 1 метр;
- В отношении низкорослых деревьев минимальное расстояние принимается 2 метра, для высокорослых допустимо 4 метра;
Кроме того, отдельно выделяются нормы возведения конструкций, применимые в зависимости от типа построек:
- Участки дачного типа – СНиП 30-02-97;
- Поселения в городе или селе – СНиП 2.07.01-89;
- Дома, которые предназначены для одной семьи – СНиП 31-02-2001.
