Договор субаренды земельного участка: отличия от аренды, правила оформления и регистрации, бланк и образец

Содержание

Законодательными актами не утвержден образец договора, обязательный для применения сторонами. Договор составляется в произвольной форме. В тексте документа необходимо отразить всю информацию, которая имеет отношение к сделке.

В такой перечень входят следующие данные:

Дата и место заключения договора.
Сведения о сторонах сделки – название организации, фамилия, имя, отчество физического лица. Также указываются данные документов, подтверждающих полномочия руководителя, законного представителя, и личность человека – устав, свидетельство о регистрации в качестве организации либо индивидуального предпринимателя, доверенность, паспорт.
Предмет договора. Здесь необходимо подробно описать объект субаренды – местонахождение, площадь и границы земельного участка.
Стоимость договора. В данном разделе указывается не только сумма субарендой платы, но также порядок расчетов. На практике чаще всего в качестве способа используется перечисление денежных средств на расчетный счет другой стороны, предоставившей земельный участок.
Права и обязанности участников сделки. В этом разделе указываются возможности каждой из сторон инициировать внесение поправок в текст документа, а также досрочное прекращение договорных отношений. В качестве мер ответственности, как правило, устанавливается выплата штрафа, неустойки или пени, в случае нарушения условий соглашения.
Срок действия договора.
Банковские реквизиты и адреса сторон.

Договор подписывается обоими участниками сделки и заверяется печатями, при наличии таковых. При этом сторонам необходимо поставить свои росписи на каждом листе документа. Подобный подход позволит избежать фальсификации содержания договора.

Сущность субаренды земли

Согласно положениям Гражданского законодательства (статья 615), арендатор должен пользоваться имуществом, взятым в аренду, согласно условиям соглашения либо в соответствии с прямым назначением вещи.

Согласно положениям Кодекса и статьи 22 ЗК РФ, сторона договора вправе, не уведомляя арендодателя, заключать соглашение о субаренде объекта недвижимости и передавать обязанности и права в отношении объекта сделки, а также иным образом реализовывать свои правомочия в отношении предмета договора (в частности, земли). Вся ответственность при заключении договора субаренды остается на арендаторе. Форма соглашения в обоих случаях письменная.

Что является предметом договора субаренды нежилого помещения или его части

Естественно, субаренда части нежилого помещения предполагает предоставление полномочий второй стороне отношений в части временного использования на законных основаниях очерченной территорией.

Часть площадей склада или торгового зала, магазина, одна или несколько комнат офиса, которые пока временно не нужны основному арендатору – вот на что ориентируется рассматриваемый договор.

К соглашению следует приложить план той части помещения, которую арендатор планирует передать в последующее пользование. Данный эскиз должен быть подписан всеми заинтересованными сторонами (арендатором, субарендатором).

В соглашении по выделенной части помещения следует включить порядок доступа на соответствующие площади как арендатора, так и субарендатора.

Приведём такой пример. На территории, которая передана в распоряжение субарендатора, находятся счётчики воды, газа, тепла. И с них следует арендатору периодически снимать показания для передачи информацию арендодателю.

Естественно, что должны быть оговорены и обязанности субарендатора в части соблюдения мер безопасности в арендуемой части помещение.

Чтобы было проще понять, как должен выглядеть договор субаренды части нежилого помещения, мы предлагаем загрузить в режиме онлайн, примерный образец возможного варианта соглашения.

Естественно, в предложенную форму можно внести любые свои коррективы относительно сведений о недвижимости (объекте для субаренды), финансовых взаимоотношений между участниками сделки, принятых двумя сторонами на себя обязательств.

Возможные спорные ситуации

Существует масса ситуаций, при которых будут иметь место разногласия у участников сделки. Все споры лучше регулировать в досудебном порядке. Для этого необходимо включить изначально соответствующий пункт в договор.

Судебная практика субаренды участков довольно обширна. Это связано с тем, что в ГК РФ не дано точного определения субаренды, а потому участники подписывают соглашения, которые можно трактовать двояко. Малейшее отступление от ключевых параметров основного договора аренды грозит расторжением сделки.

Вопрос №1. Что делать, если договор субаренды заключен, но не определены границы надела?

Ответ. Необходимо разработать проект освоения участка и пройти межевание (читайте о том, что такое процедура межевания). Это все должен делать ключевой наниматель участка, ведь именно с ним заключен договор у муниципального образования. Субарендатор может только частично материально поучаствовать в решении вопроса для ускорения процесса, но самостоятельно проводить межевание ему нельзя. Если даже он и разработает проект освоения территории, эта бумага никого не заинтересует в администрации, поскольку у государственной организации нет письменно оформленных договоренностей с нанимателем второго уровня.

Вопрос №2. Как заставить главного нанимателя зарегистрировать договор?

Ответ. Если не были предоставлены все необходимые документы для госрегистрации, то сделка считается незавершенной, а потому субарендатор вправе не платить по соглашению. При этом фактическая передача надела и подписанный акт не являются основанием для выплат.

Вопрос №3. Субарендатор покинул объект раньше окончания срока в договоре и отказывается платить. Правомерно ли это?

Ответ. Досрочное прекращение землепользования не считается основанием для расторжения субарендного соглашения и дальнейшего невнесения платы.

Вопрос №4. Что делать, если ключевой наниматель не справляется с обслуживанием территории и ежеквартально поднимает сумму найма?

Ответ. Обращаться в суд и выходить на собственника надела напрямую. При досрочном расторжении по инициативе хозяина участка наниматель второго уровня не имеет прав даже при полном соблюдении законодательства. Лучше регулировать все вопросы сразу с владельцем.

Вопрос №5. Что делать, если собственник надела дал разрешения на перенаем участка, не указав при этом период?

Ответ. Арендатор вправе установить его самостоятельно и перезаключать новые договоры субаренды, не получая предварительного разрешения у владельца объекта. Если же оно не получено, любой договор поднайма недействителен, а фальсификация сведений преследуется по закону.

Как передать: порядок процедуры

Как правило, необходимость в поиске субарендатора возникает, если арендатор в течение определенного периода времени не может самостоятельно пользоваться территорией, но при этом не хочет расторгать договор с собственником.
Стоимость пользования землей и сроки внесения оплаты назначает арендатор. Он должен донести эту информацию до субарендатора до подписания соглашения.
Когда предварительная договоренность состоялась, нужно известить собственника недвижимости о том, что участок будет на время передан третьему лицу. Если владелец земли против, оформление договора будет незаконным.
После обсуждения финансовых моментов, надо проговорить права и обязанности сторон

Чтобы не упустить ничего важного, можно поручить составление документа юристу или нотариусу. Договор с ошибками и неточностями может быть признан недействительным.
Сделку требуется зарегистрировать в Росреестре.
Через 14 дней после подачи заявки процедура регистрации будет завершена и субарендатор может использовать землю.

Нужно ли разрешение для муниципальных ЗУ или находящихся в государственной собственности?

Порядок передачи права пользования земельным участком регламентируется ст. №22 ЗК РФ. Собственность может перейти в новые руки, только если владелец разрешил арендатору оформлять договор субаренды. В качестве владельца в этом случае выступает государственный орган или муниципалитет. Если в такой возможности отказано, субаренда становится незаконной.

Какие документы нужны для оформления?

Сделка должна сопровождаться не только договором, но и пакетом бумаг. Перечень документации зависит от срока, на который оформляется субаренда. Если сделка заключается на срок более года, к соглашению прикладываются такие бумаги:

детальное описание территории;
кадастровый паспорт;
график внесения платежей за аренду;
технические паспорта расположенных на земле сооружений;
выписка из Росреестра, подтверждающая то, что договор субаренды был зарегистрирован.

акт приема-передачи земельного участка;
протокол разногласий;
протокол согласования разногласий;
дополнительное соглашение.

Как составить договор?

В договор субаренды требуется включить такие сведения:

дата и место, в котором была заключена сделка;
идентификация сторон – арендатор и субарендатор;
информация о договоре аренды, дата его подписания и регистрационный номер;
описание предмета договора (характеристики земли, ее площадь, адрес, наличие построек);
порядок внесения оплаты и реквизиты;
права и обязанности сторон;
санкции за пренебрежение условиями соглашения;
период действия договора;
порядок разрешения спорных ситуаций;
количество экземпляров договора;
подпись каждой из сторон.

В целом документ составляется по тем же правилам, что и договор найма.

Скачать бланк договора субаренды земельного участка
Скачать образец договора субаренды земельного участка

Особенности для земель сельхозназначения

В документе о перенайме земли сельскохозяйственного назначения надо учесть, что эксплуатация этого вида территории ограничена целями, предусмотренными ЗК РФ для сельхозземель:

перепахивание;
выращивание и сбор культур и т. д.

Не допускается производить действия, нарушающие плодородие почвы.

Порядок уплаты платежей

Если перенаем земли осуществлялся частными лицами, о способе и сроках внесения платежей они должны договориться самостоятельно. Оплата может производиться раз в месяц, в квартал и т. д. Но чаще всего при заключении подобной сделки деньги берутся за несколько лет вперед. Это позволит не сомневаться в том, что все требования по эксплуатации территории будут соблюдены.

Если одной из сторон являются региональные или государственные органы, стоимость аренды рассчитывается по такой формуле:

S*C*K1*K2, где:

S – площадь надела;
C – установленная ставка;
K1 – личный коэффициент;
K2 – коэффициент региона.

Выплаты производятся в стандартные сроки.

При составлении договора необходимо помнить, что продолжительность субаренды не должна превышать срок аренды. Если речь идет о территории, находящейся в собственности государства или муниципалитета, оформить сделку можно только в том случае, если недвижимость арендуется на срок более 5 лет.

Список документов

Для заключения договора субаренды владелец участка и пользователь, который передает свои права третьему лицу, должны представить ряд документов, без которых реализация сделки невозможна.

Собственнику необходимо направить следующее:

Договор аренды.
Свидетельство о праве собственности на земельный участок.
Выписка из Единого реестра недвижимости.
План или схема, с подробным описанием земельного участка, то есть необходима информация о месте расположения, границах и площади арендуемой территории.
Учредительная документация. В данном случае это будет устав организации.
Свидетельство о регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя либо паспорт человека.
Документ, подтверждающий постановку на учет в налоговом органе.
Решение собрания учредителей либо другого уполномоченного органа о назначении руководителя юридического лица.
Доверенность на заключение сделки. Такое правило применимо в случаях, когда интересы собственника представляет уполномоченное должностное лицо либо законный представитель.
Сведения о финансовом балансе организации или индивидуального предпринимателя.
Решение общего собрания учредителей или иного уполномоченного органа о передаче участка в субаренду.
Согласие собственника.

Арендатор должен будет предоставить:

Устав.
Свидетельство о государственной регистрации в качестве организации или индивидуального предпринимателя, либо паспорт физического лица.
Документ о постановке на учет в качестве плательщика налогов.
Выписка из Единого реестра юридических лиц.
Решение общего собрания акционеров, учредителей или Совета директоров о назначении руководителя.
Доверенность уполномоченному должностному лицу или законному представителю на совершение сделки.
Сведения о состоянии финансового баланса организации или ИП.
Решение собрания учредителей либо иного органа о передаче участка в субаренду.
Согласие собственника.
Сведения о состоянии земельного участка на момент его передачи в субаренду.

Третье лицо должно представить в данном случае документы, подтверждающие его полномочия. К ним относится устав, доверенность законного представителя, паспорт физического лица, свидетельство о регистрации в качестве компании или индивидуального предпринимателя.

На практике все стороны представляют копии указанных документов. При этом необходимо заверить их нотариально.

Документы, требуемые для заключения сделки

Кроме требований и рекомендаций на оформление перехода права временного пользования недвижимостью третьей стороне, следует подготовить документы, которые будут сопровождать сделку. Положения и иные составляющие соглашения должны быть подтверждены соответствующими бумагами. Составляющие пакета требуемых документов в зависимости от временного интервала действия субарендного договора могут отличаться. Рассмотрим возможные варианты.

Среднесрочное (долгосрочное) соглашение

Оформляя подобную сделку, требуется предоставить следующие документы:

детальное описание земли;
кадастровые документы (выписки ЕГРН);
документация БТИ на строения, имеющиеся на участке;
план внесения арендной платы.

Краткосрочное соглашение субаренды

Когда срок действия правовых отношений меньше года, то к соглашению необходимо приложить такие документы:

акт, составленный при передаче недвижимости;
допсоглашение;
протоколы разногласий и их согласования.

Если возникнет необходимость, то краткосрочный договор может быть продлен, но при условии, что это не вступает в противоречия с положениями главного документа, подтверждающего правовые отношения собственника с арендатором.

Как уведомить арендодателя о субаренде земельного участка

Если вы можете сдать участок в субаренду без согласия арендодателя, то должны его уведомить о субаренде (п. п. 6 и 9 ст. 22 ЗК РФ). Представляется, что обязанность по уведомлению арендодателя лежит на вас как на арендаторе.

Если не сообщить арендодателю о субаренде, то он может потребовать от вас возмещения возникших в связи с этим убытков. Кроме того, договором аренды может быть предусмотрена неустойка за неуведомление о субаренде.

Законом не установлен срок, в течение которого вам нужно уведомить арендодателя о заключении договора субаренды. Однако он может быть указан в договоре аренды в силу принципа свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Если в договоре такого срока нет, полагаем, что уведомить арендодателя нужно в разумный срок после заключения договора субаренды. Рекомендуем сделать это сразу же после заключения договора.

Уведомление следует направить способом, который позволяет достоверно установить, что оно исходит от вас и адресовано арендодателю. Например, его можно отправить письмом с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении.

Как оформить договор и нужно ли его регистрировать?

Для того чтобы вести субарендный бизнес в рамках закона, необходимо правильно заключить договор, платить налоги и действовать в рамках соглашений.

Нужен ли договор субаренды?

Да. Точнее, понадобится даже два договора. Во-первых, арендодатель и основной арендатор заключают договор аренды. В этом случае принцип следующий: собственник должен оставить за собой в договоре право сдавать помещение в субаренду

Это важно — без такого пункта сдача помещения в субаренду третьим лицам будет незаконной

На основании первого договора арендатор сможет заключить договор субаренды. Также можно составить трехстороннее соглашение, но перед его заключением рекомендуется проконсультироваться с нотариусом.

Договор составляется в обычной письменной форме, в двух экземплярах. По одному экземпляру остается у каждой из сторон сделки. Если сделка является трехсторонней, необходимо подписать три экземпляра.

Наименование	Бланк
Договор субаренды нежилого помещения	Ссылка для скачивания

Как составить договор субаренды?

Договор субаренды очень похож на обычный договор аренды. Однако в этом случае вместо документов на право собственности нужно представить оригинал договора аренды с правом субаренды или аналогичное нотариально заверенное разрешение от владельца помещения.

В тексте договора должны быть указаны права и обязанности сторон, срок аренды и условия расторжения. Желательно указать сумму платежа, предоплаты и депозита. Необходимо включить опись помещения и список ценностей.

Нужно ли регистрировать договоры аренды и субаренды?

Если договор подписан на срок менее одного года, то это так называемая краткосрочная аренда и ее не нужно регистрировать. Если срок действия договора превышает 12 месяцев, документы должны быть зарегистрированы в Росреестре. Этого требует закон.

Если недвижимость сдается в аренду на длительный срок, лучше зарегистрировать договор, так как его не нужно будет продлевать каждый год. Однако и зарегистрированные, и незарегистрированные будут работать в случае судебного разбирательства.

На что необходимо обратить внимание при составлении?

Следует проверить:

Предмет договора. Например, если это офис, необходимо указать его номер.

Срок аренды. Он не должен превышать длительность действия договора аренды.

Размер платежа

Важно определить его регулярность, может ли он меняться. Доход от субаренды, как и сам доход от аренды, облагается налогом

Доход от субаренды, как и сам доход от аренды, облагается налогом

Это должно быть принято во внимание при определении суммы, подлежащей выплате

Договор субаренды

Договор субаренды в некоторых отношениях похож на договор аренды, но у него есть и некоторые особенности:

В договоре субаренды обязательно прописывается, что недвижимость сдается в аренду не собственником. Нужно указать, что первичный наниматель распоряжается объектом на правах аренды, вписать в договор субаренды реквизиты первичного договора аренды и имя собственника.
Если речь идет не о всей недвижимости, а о ее части, в договоре следует как можно точнее описать, что именно передается субарендатору (номер офиса в бизнес-центре, координаты конкретных помещений и т.д.).
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок действия договора аренды. «Положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ, касающиеся продления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом принципа, что срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды (п. 20 Информационного письма ВАС РФ № 66 от 11.01.2002)».
Цель использования субарендуемого имущества должна соответствовать целям, указанным в основном договоре аренды.
Субарендатор не может получить больше прав и обязанностей, чем основной арендатор. Поэтому нельзя включать в договор субаренды пункт о том, что субарендатор несет ответственность перед собственником за состояние помещения. Эта ответственность лежит на главном арендаторе. Именно основной арендатор несет ответственность за своевременное внесение платы владельцу, а также за коммунальные и эксплуатационные расходы.

Договор субаренды земельного участка

г. Кемерово 20 декабря 2023 года

Лагунов Ростислав Всеволодович, паспортные данные: серия 3333 номер 333333, выдан УМВД России по Кемеровской области в городе Кемерово 11.01.2022 года, зарегистрированный по адресу: Кемеровская область, город Кемерово, улица Западная, дом 37, строение 1, квартира 161, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с одной стороны

Бобров Всеволод Геннадьевич, паспортные данные: серия 3333 номер 333333, выдан УМВД России по Кемеровской области в городе Кемерово 18.01.2022 года, зарегистрированный по адресу: Кемеровская область, город Кемерово, улица Челюскинцев 36, строение 8, квартира 988, именуемый в дальнейшем «Субарендатор», с другой стороны

заключили настоящий договор о нижеследующем:

Первоочередным разделом договора выступает преамбула. В ней описывается информация, напрямую связанная с участниками сделки. Такой информацией принято считать:

В первую очередь – фамилия и инициалы сторон, между которыми заключается соглашение; Далее прописываются паспортные данные лиц;
Также указываются адреса регистрации физических лиц, то есть их место жительства по паспорту;
В завершении содержания преамбулы следует указать роли контрагентов по настоящему соглашению (кто выступает в роли Арендатора, а кто в роли Субарендатора).

Рассмотрев содержание преамбулы, далее разберем разделы, которые являются основными в рамках рассматриваемого договора:

Ограничения в использовании субарендованного ЗУ

Ограничения могут быть:

Предусмотренными изначально. Имеется ввиду сервитут. Он накладывает ограничения на арендатора в использовании ЗУ, они же переходят на субарендатора, т.е. он не имеет права использовать по своему усмотрению определенные участки надела. Они должны остаться неизменными на момент окончания срока договора.Сервитут возникает, например, если через надел проходит газопровод, водоснабжение, канализация, столбы электропередач. Сведения об ограничениях должны содержаться в первоначальном договоре аренды.
Дополнительными. Их накладывает арендатор, и прописываются они в административно-правовом акте, который затем прикладывается к соглашению. Эти ограничения не должны противоречить законодательству и обязаны быть обоснованными. Запрет, например, может касаться выполнения определенных сельхоз.работ на участке и возведения каких-либо построек на нем.

Важно. Если субарендатор не согласен с ограничениями, то ему придется доказывать обоснованность своих претензий через суд. Мы рассмотрели, как составить договор субаренды ЗУ

Если грамотно расписать каждый пункт, тогда процедура заключения соглашения пройдет максимально выгодных для обеих сторон

Мы рассмотрели, как составить договор субаренды ЗУ. Если грамотно расписать каждый пункт, тогда процедура заключения соглашения пройдет максимально выгодных для обеих сторон.

Преамбула

Договор субаренды земельного участка

г. Кемерово
20 декабря 2023 года

заключили настоящий договор о нижеследующем:

В первую очередь – фамилия и инициалы сторон, между которыми заключается соглашение;
Далее прописываются паспортные данные лиц;
Также указываются адреса регистрации физических лиц, то есть их место жительства по паспорту;
В завершении содержания преамбулы следует указать роли контрагентов по настоящему соглашению (кто выступает в роли Арендатора, а кто в роли Субарендатора).

Предмет

Данный раздел является основным в рассматриваемом виде соглашения. Под предметом подразумевается субаренда земельного участка. В настоящем разделе следует указать, какой именно земельный участок является предметом договора, а также характеристики присущи этому участку.

Итак, образец настоящего раздела выглядит следующим образом:

Согласно условиям настоящего соглашения, Арендатор передает право временного пользования земельным участком, который расположен по адресу: Кемеровская область, город Кемерово, проспект Маршала Голикова 17Г.
Площадь земельного участка составляет __________________;
Кадастровый номер земельного участка __________________;
Целевое назначение земельного участка __________________;
Срок настоящего соглашения составляет __________________.
На арендуемом земельном участке отсутствуют объекты недвижимости в виде каких-либо строений и сооружений;
Арендатором получено письменное согласие Арендодателя на заключение договора субаренды.

Цена договора

Данный раздел предназначен для обозначения стоимости арендных платежей. Помимо размера денежного вознаграждения, в нем указывается порядок передачи денежных средств и вид оплаты. Оплата может производиться как в наличной, так и безналичной форме.

Выглядит образец такого раздела следующим образом:

Размер арендной платы составляет ______________ рублей 00 копеек.
Оплата осуществляется путем зачисления денежных средств на банковский счет Арендатора.
Оплата производится _____ числа каждого месяца в момент действия настоящего договора.

Права и обязанности

Данный раздел закрепляет основные права и обязанности контрагентов. Как правило, в нем содержатся общие положения, связанные с исполнением обязательств по заключаемому договору.

Ниже мы представим примерный образец такого раздела, обозначив наиболее часто встречающиеся формулировки:

Арендатор вправе:

Требовать перечисления арендных выплат в порядке и в сроки, предусмотренные условиями настоящего соглашения;
Требовать от Субарендатора использования земельного участка по его целевому назначению.

Арендатор обязуется:

Передать земельный участок Субарендатору в соответствии с настоящим договором;
Обеспечить соответствие земельного участка заявленным в настоящем договоре характеристикам;
Нести ответственность за несоблюдение условий настоящего соглашения.

Субарендатор вправе:

Требовать предоставления земельного участка в соответствии с настоящим договором;
Требовать соответствия земельного участка заявленным в настоящем договоре характеристикам.

Субарендатор обязуется:

Использовать земельный участок исключительно в рамках его целевого назначения;
Осуществлять ежемесячные денежные перечисления Арендатору за пользование земельным участком;
Нести ответственность за несоблюдение условий настоящего соглашения.

Заключение

По желанию обоюдному желанию стороны могут составить следующие разделы:

Об ответственности сторон;
Иные разделы, содержание которых не противоречит действующему законодательству.

После подписания документа и исполнения его условий, договор субаренды земельного участка считается заключенным.

Как грамотно составить договор субаренды земельного участка: важные моменты

Содержание

Сущность субаренды земли

Что является предметом договора субаренды нежилого помещения или его части

Возможные спорные ситуации

Как передать: порядок процедуры