Как продать землю в аренде: можно ли это сделать, подробные инструкции по продаже арендованного земельного участка

Условия выкупа земельного участка

Чтобы получить возможность выкупить земельный участок, нужно учесть ряд условий. Это касается как самой земли, так и текущего арендатора.

Перечень условий для получения возможности выкупить земельный участок:

Основание для использования земли — это пожизненное наследственное владение.
Территория находится в постоянном бессрочном пользовании.
Есть действующий арендный договор.

Но эти условия являются только дополнительными. Основное, благодаря которому можно получить право выкупить земельный участок и стать его полноправным владельцем — наличие на данной территории какого-либо строения (что уже упоминалось выше). Причем этап процедуры роли не играет. Даже если здания как такового нет, а есть только фундамент, землю под ним можно оформить в собственность.

Полезное видео

Давайте подытожим. Как выкупить арендованную землю в собственность? Покупка участка представляет собой оформление права собственности по льготной цене.

Воспользоваться такими льготами могут лишь владельцы расположенных на ней сооружений. Размер выплат напрямую зависит от месторасположения. Для регистрации вам необходимо подать соответствующее заявление с кадастровым паспортом, уплатить госпошлину, подписать договор купли-продажи и внести его в реестр.

В некоторых случаях вам могут отказать — зачастую это связано с ограничениями по территории и возможными загрязнениями.

Пошаговая инструкция: как оформить в собственность арендованный земельный участок?

Граждане, предварительно заключившие договор аренды с муниципалитетом и использующие наделы по целевому назначению не менее трёх лет, вправе обратиться в местную поселковую администрацию, где расположен надел с заявлением. Для горожан, претендующих на переоформление земель поселений, следует обращаться в департамент по землеустроительной деятельности города к уполномоченному лицу. В районных администрациях так же функционируют специализированные земельные отделы, уполномоченные на решение обозначенного вопроса.

Подача заявления осуществляется уполномоченному лицу. Составляется:

на типовом бланке;
по предложенному образцу;
или в свободной форме.

Как правило пишется от руки на имя главы администрации или иного должностного лица, например, начальника департамента. В заключении обязательно ставится дата и собственноручная подпись с расшифровкой фамилии.

В основном тексте обязательно следует указать:

реквизиты договора аренды ЗУ, заключённого с муниципалитетом, с обозначением сторон договора и даты заключения.
Надела, который использует титульный владелец, на основании данного договора, с перечислений кадастровых и технических характеристик ЗУ, места его расположения.
Добросовестность использования земель по целевому назначению в течение соответствующего промежутка времени, с определением конкретного периода.
Изменения в сторону улучшения качества ЗУ, если таковые имеются.
Выразить просьбу о приватизации надела, с подтверждением факта не использования этого права ранее.

Документы, прилагаемые к заявлению для оформления арендованного земельного участка в собственность следующие:

удостоверенная копия договора аренды;
свидетельство, полученное в МФЦ;
кадастровый паспорт ЗУ, полученный не ранее чем за 5 лет.

Документы подтверждающие право собственности на вашу землю — полный список и что делать, если они утеряны?

Если семья заявителя относится к категории льготников, данный факт следует указать в заявлении и подтвердить документально. Например, приложить удостоверенную копию пенсионного свидетельства или копии свидетельств о рождении детей, если таковых в семье более трёх.

Принятие решения о переводе из аренды в собственность земельного участка осуществляется коллегиально. Административная комиссия принимает его на публичных слушаниях, на которых допускается присутствие заинтересованных лиц. Прения по вопросу оформляются протоколом, куда вносится результат рассмотрения вопроса – принятое комиссионное решение. Для заявителя оно оформляется в виде выписки из протокола заседания комиссии.

Выписка содержит положительное или отрицательное постановление по заявленному вопросу. Решение обязательно опирается на нормы федерального, регионального и локального законодательства, которые изложены соответствующими пунктами, подтверждающими мотив разрешения или отказа.

При положительном решении заявитель заключает договор с администрацией о переуступке права на ЗУ.

Сроки рассмотрения могут достигать 30-45 дней от момента подачи заявления. Если в течение этого периода ответа не получено – следует уточнить дату слушаний по заявлению. После принятия решения, выписка представляется заинтересованному лицу в течение 3-5 дней.

Оплата за деятельность административных работников не предусмотрена. Ими могут предлагаться дополнительные платные услуги, что не налагает обязательств на заявителей.

Регистрация права собственности (для оформления земельного участка в собственность после аренды) производится в МФЦ, по месту расположения надела. При предоставлении паспорта, под расписку принимаются:

договора аренды и переуступки прав;
выписка из протокола слушаний;
документы на ЗУ;
заявление, составленное непосредственно при подаче.

Срок регистрации составляет 21 рабочий день.

Госпошлина за переход права собственности на земельный участок уплачивается в размере 350 рублей, дополнительно взимается оплата за выдачу нового кадастрового паспорта ЗУ.

По завершении регистрационных действий лица обеспечиваются свидетельствами о праве собственности на ЗУ, что кардинально расширяет имущественные полномочия.

Особенности защиты права собственности на вашу землю. Как защитить себя и свой участок?

Весь алгоритм оформления земельного участка в собственность, нюансы признания в суде и прекращения права.

Также не забывайте о формах собственности:

частная;
публичная, федеральная.

Теперь вы понимаете как получить в собственность земельный участок находящийся в аренде, это не просто, конечно, но цель в данном случае оправдывает средства. Подробнее обо всех нюансах данной темы читайте на главной странице рубрики.

Условия для перевода

Право собственности позволяет распоряжаться недвижимостью. Стать хозяином арендованной земли могут граждане или организации. Наличие оформленных в собственность построек на участке упрощает перевод в собственность. Если они отсутствуют, процедура выполняется через аукцион и предполагает выкуп недвижимости. Однако в нём могут принять участие и другие лица. Чтобы гражданин получил права претендовать на перевод участка в собственность, должны выполняться следующие условия:

присутствует договор аренды;
человек получил имущество в бессрочное постоянное пользование;
имущество находится в наследуемом пожизненном владении.

На участке должна присутствовать капитальная постройка на надежном фундаменте, которая пригодна для проживания круглый год. Объект может быть незавершенным. Если гражданин возвел капитальную постройку на арендуемом участке, предоставляется преимущественное право выкупа.

Перевод недвижимости в собственность будет осуществляться на безвозмездной основе и в ситуации, когда имущество было передано на 6 лет в безвозмездное пользование.

Важно соблюдение назначения участка. Его можно использовать для ведения ЛПХ или под ИЖС

Обычно земля выдаётся гражданину, занимающему должность в администрации или имеющему минимум 3 детей. Право на безвозмездное получение недвижимости в собственность предоставляется однократно.

Разрешение на строительство магазина

Итак, позади оформление договора аренды. Следующим шагом является само строительство магазина, который будет являться объектом капитального строительства.

Обращение в градостроительные и архитектурные органы. Архитектор составит проект и эскиз магазина, с которыми нужно обратиться в вышеуказанные органы.
После согласования, вам выдадут на руки акт, впоследствии подписываемый администрацией, коммунальными органами, МЧС и СЭС.
Получение строительного паспорта, который резервируется в администрации населенного пункта.
Зарегистрировать право собственности на построенный объект.

Стоимость земельного участка при выкупе

Цена земельного участка, который арендатор намерен выкупить, зачастую является одним из определяющих факторов, которые повлияют на тот факт, будет сделка заключена, или нет. Для того, чтобы заранее оценить свои возможности, нужно знать, как рассчитать стоимость выкупа земельного участка, находящегося в аренде.

Для оценки стоимости подобного имущества на территории РФ разработаны два механизма:

Посредством расчета процента от кадастровой стоимости земли.
Посредством анализа данного рынка и расчета стоимости для конкретного участка, используя полученные данные.

В обоих случаях, стоимость формируется на основании рынка земельных участков. То есть, кадастровая стоимость равна средней цене для одного квадратного метра недвижимости с поправкой на физические особенности конкретной группы участков в определенном регионе.

Порядок осуществления сделки

Сделка состоит из двух этапов:

предварительное соглашение и осмотр предмета аренды;
официальное составление соглашения.

Первый этап носит неофициальный характер. В ходе него обговариваются основные условия, которые в дальнейшем будут отражены в соглашении о переуступке.

Второй этап носит официальный характер. В ходе него должен быть составлен договор переуступки.

Если первоначальный договор был заверен нотариусом, то и для соглашения о переуступке также необходимо нотариальное подтверждение.

Перед регистрацией необходимо оплатить госпошлину:

гражданам – 2000 руб.;
организациям – 22000 руб.

Чтобы оформить сделку физическим лицам, необходимо подготовить следующие документы:

заявление на переуступку;
копии паспортов участвующих сторон;
договор аренды с собственником (копию и оригинал);
квитанцию об оплате госпошлины;
справку об отсутствии задолженности по оплате;
справку об отсутствии обременения на участок;
соглашение собственника (если требуется);
нотариально оформленное согласие супруга арендатора (при наличии).

Предприятия должны подготовить следующий пакет документов:

заявление на переуступку;
выписку из ЕГРЮЛ;
уставные документы (копии и оригиналы);
копию и оригинал ОКПО;
договор аренды с собственником (копию и оригинал);
справку об отсутствии задолженности по оплате аренды;
справку об отсутствии обременения на участок;
квитанцию об оплате госпошлины;
соглашение собственника (если требуется).

Суть сделки

Суть сделки – составление соглашения на переуступку. Оно оформляется в печатном или письменном виде. В тексте не допускаются:

ошибки;
помарки;
неточности;
ложные сведения;
зачеркивания и т.д.

Составить договор можно следующими способами:

самостоятельно, используя образцы и бланки;
с помощью специализированных фирм по подготовке различных документов.

Во втором случае придется понести расходы на услуги таких фирм.

В тексте договора содержится следующая информация:

сведения об участвующих сторонах (ФИО, дата рождения, паспортные данные – для физических лиц, наименование, ИНН/КПП, адрес местонахождения – для организаций);
реквизиты договора аренды (номер, дата и место регистрации);
сведения об участке (на основании приведенного выше договора);
сведения об арендной плате;
информация об отсутствии обременения на участок, о полном погашении всех имеющихся задолженностей;
плата за переуступку;
срок действия соглашения;
порядок возврата первоначальному арендатору;
ответственность участников;
дата и место регистрации;
подписи сторон.

Далее можете ознакомиться с образцом бланка договора.

Права и обязанности

Арендатор вправе:

использовать землю по назначению;
строить на земле сооружения при наличии согласия собственника;
передать участок в субаренду с разрешения владельца.

Обязан:

погашать арендные платежи в установленном размере в установленные сроки;
сохранять надел в первозданном виде;
выполнять основные условия договора.

Арендодатель вправе:

требовать оплаты арендных платежей;
требовать отчета по пользованию земельным участком.
увеличить размер арендных платежей при появлении третьего участника правоотношений.

Обязан:

соблюдать условия договора;
не препятствовать использованию надела по прямому назначению.

Правовой статус арендодателя

Арендодатель по-прежнему является собственником земли, поэтому он вправе распоряжаться ею.

Собственник может расторгнуть сделку, если:

Условия ее совершения противоречат первоначальному договору;
Обязательства по соглашению не выполняются.

Основные нюансы

Сделка должна быть проведена в точном соответствии законодательным нормам.

В соглашении прописываются все основные условия (поскольку соглашение в устной форме не является доказательством в суде).

После совершения сделки у арендатора, получившего определенный доход за осуществление сделки, возникает обязанность по его декларированию и уплате налоговых платежей.

Закон о выкупе земли из аренды в собственность

В Российской Федерации существует Земельный кодекс, в рамках которого определены и названы основные принципы использования земельных ресурсов страны. Установлены нормы и правила пользования участками земли, зафиксированы права и обязанности сторон при заключении сделок купли-продажи, мены, дарения, передачи в наследство по отношению к земельным участкам.

Знайте, что ЗК РФ регулирует вопросы, касающиеся земли, а не личных интересов участников правовых отношений с земельным участком. Изучите основные нормы, регулирующие частный интерес, которые зафиксированы в ГК РФ и относятся к земельному ресурсу страны.

Основные нормативные положения отражены в следующих документах:

В статьях с 22 по 24 Земельного кодекса РФ прочитайте об основах арендных отношений в отношении земельного участка;
Чтобы соблюсти правила переоформления земли в собственность, если участок находится на правах аренды у пользователя без возможности выкупа, изучите главу 34 ГК РФ;
Существуют основные правила осуществления сделок по приобретению или отчуждению имущества на основании договора купли-продажи объектов недвижимости. Эти правила зафиксированы в статьях с 548 по 559 Гражданского кодекса России;
Земли сельхоз назначения допускается переоформлять на правах бессрочной аренды на основании норм, указанных в главе 2 – 3 ФЗ № 101. Учтите, что приобретение участка земли по указанным основаниям может осуществляться путем передачи участка земли из собственности муниципального образования, на территории которого располагается, в собственность частных или юридических лиц;
ФЗ №-178 разъясняет правила и последовательность осуществления приватизации участков земли в России;
Изучите статью 397 и 398 Налогового кодекса РФ, там узнайте о порядке, сроках и правилах осуществления выплат по установленным земельным налогам;
В случае возникновения неразрешимых ситуаций, когда споры в отношении земельного участка между арендатором и пользователем земли невозможно решить мирным путем, применяется судебная практика, изложенная в Постановлении Пленума Верховного Арбитражного суда России № 73;
Изучите статьи с 153 по 165.1 Гражданского кодекса, в которых описан процесс регулирования вопросов проведения сделок по аренде земельного участка;
АПК России применяется в тех случаях, когда нарушены коммерческие интересы участников сделок с землей.

Если ситуация, требующая вмешательства компетентных органов, отличается от изложенного выше материала, то за восстановлением нарушенных прав обратитесь в суд, который будет принимать решение на общих основаниях в соответствии с юрисдикцией судебного органа.

Если есть основания обжаловать законопроект или нормативный акт, внимательно изучите все положения, принятые относительно КАС России.

Что следует учесть при составлении договора

Оформляя договор на аренду части земельного надела, потребуется учесть специфические требования, которые предъявляются законодательством к сделкам с землей и дальнейшему использованию такого объекта аренды

Особенно рекомендуется обратить внимание на такие детали:

Количество собственников участка. Если земля находится в долевой (совместной) собственности, выделить и сдать в аренду часть территории можно только при оформлении письменного согласия от каждого владельца. Сделать это можно, например, заключив многосторонний договор от лица всех собственников в качестве арендодателей или приложив нотариально заверенное соглашение от совладельцев. Без соблюдения этого условия договор аренды недействителен. Расторжение договора

Прописывая в договоре условия, при которых одна из сторон может потребовать досрочного прекращения сделки со всеми последствиями этого шага, нужно обратить внимание на правовые особенности сделок с землей. Помимо общих поводов, указанных в ст. 619, 620 ГК РФ, специальные условия прекращения аренды земли установлены в ст

22, 46 ЗК РФ. В частности, долгосрочные договоры можно расторгнуть только в судебном порядке при наличии серьезных нарушений со стороны арендатора. Соблюдение минимальных размеров части участка. Выделенная под аренду часть не должна быть меньше минимального размера, установленного нормативами и регламентами для разрешенного назначения. Целевое использование части участка. При выделении части земельного надела на арендуемой территории сохраняются категория и целевое назначение основного участка. Обязательный пункт договора аренды на землю – допустимые способы использования территории. Это позволит собственнику избежать ответственности за нецелевое использование его недвижимости, если арендатор намеренно проигнорирует правила землепользования

619, 620 ГК РФ, специальные условия прекращения аренды земли установлены в ст. 22, 46 ЗК РФ. В частности, долгосрочные договоры можно расторгнуть только в судебном порядке при наличии серьезных нарушений со стороны арендатора. Соблюдение минимальных размеров части участка. Выделенная под аренду часть не должна быть меньше минимального размера, установленного нормативами и регламентами для разрешенного назначения. Целевое использование части участка. При выделении части земельного надела на арендуемой территории сохраняются категория и целевое назначение основного участка. Обязательный пункт договора аренды на землю – допустимые способы использования территории. Это позволит собственнику избежать ответственности за нецелевое использование его недвижимости, если арендатор намеренно проигнорирует правила землепользования.

Перечисленные способы не должны противоречить Земельному кодексу, классификатору земель, кадастровым документам на данный участок. Например, недопустимо сдавать сельскохозяйственные земли под экологически опасное производство, автостоянку, строительство дома и прочее.

Условия использования участка также определяют местные нормативные акты, регулирующие застройку и землепользование на подведомственной территории. Распоряжениями (решениями) районной Думы может быть разрешено использовать участки ИЖС под небольшой магазин, частную аптеку, салон красоты и так далее. В тех же актах перечисляются объекты, размещение которых недопустимо, например, парковка, автомойка, крупные магазины и т. д.

Как оформить переуступку права аренды земельного участка?

Переуступка прав аренды земельного участка должна быть оформлена в соответствии с нормами закона. Для того чтобы это сделать необходимо уточнить кто является субъектом данных отношений, какой у данных субъектов правовой статус и на каких основаниях можно осуществить данный переход прав.

Несмотря на то, что по соглашению о перенайме к новому арендатору в любом случае переходят все права и обязанности предыдущего, необходимо такой договор составить.

Причины, по которым это необходимо сделать в короткие сроки.

Понадобятся какие-либо документы об аренде земельного участка, которые находятся в распоряжении предыдущего арендатора.
Потребуется подтвердить права нового арендодателя для какого-нибудь дела, то предыдущее соглашение об аренде с собственником, которое по закону распространяется и на нового арендатора, не во всех ситуациях подходит.
Собственник будет направлять уведомления об изменениях, например, касающихся платы за землю, старому арендатору, который может их не получить или не сообщить о них новому арендатору. В связи с чем могут наступить определенные правовые последствия в виде долга по аренде или др.

При перемене арендатора в обязательственном договоре о переходе прав предыдущий арендатор может действовать только в соответствии с законом и основным договором об аренде с собственником.

Порядок оформления договора переуступки права аренды земельного участка

Содержание договора переуступки

В договоре перенайма земельного участка прописываются все условия, которые являются обязательными и наиболее существенными для аренды и цессии. Соглашение оформляют в письменном виде. Оформление происходит по общим правилам для гражданских договоров, регулирующихся ГК РФ.

Основными элементами договора переуступки являются:

сведения об объекте аренды;
срок заключения договора;
размер платы за передачу прав;
права и обязанности сторон;
условия перехода прав;
данные об арендаторе и собственнике.

Договор составляется в трех экземплярах, два из которых остаются арендаторам, а третий передается собственнику земли.

Необходимые документы

Для заключения договора потребуются следующие документы:

паспорта заявителей (для физических лиц, ИП);
учредительные документы (для юридических лиц);
основной договор аренды между первым арендатором и владельцем земли;
выписка из ЕГРН на объект перехода прав;
межевой план на земельный участок, если он не стоит на кадастровом учете;
план-схема расположения участка;
акт приема-передачи;
платежный документ, который подтверждает оплату государственной пошлины.

Нужно ли регистрировать договор?

Законодательно обязательная регистрация договора о переуступке прав необходима только тогда, когда основной договор об аренде с арендодателем был зарегистрирован. Данное положение установлено в ст. 389 ГК РФ. Регистрирующим органом выступает Росреестр.

В этой необходимости опираются на ст. 389, , 615 ГК РФ. Особенно это касается тех договоров аренды, которые были зарегистрированы изначально. Здесь имеется в виду первоначальный договор аренды между собственником и арендатором. На этот счет имеются разъяснения и Верховного суда РФ “Постановление Пленума ВС РФ от 21.12.2017 г. № 54”.

Росреестр не имеет прав отказать в регистрации соглашения о переуступке, если оно не противоречит основному договору об аренде. Регистрация договора в среднем длиться до 10 дней.

Обязательные пункты договора

Обязательные пункты соглашения о переуступке не должны противоречить основному договору об аренде с собственником. Главными пунктами договора являются условия перехода прав, согласно которым один арендатор передает свои права другому, а также основания такого перехода. При этом в договоре переуступке обязательно ссылаются на основной договор и делают это письменно. Основной договор прикладывают в качестве обязательного приложения.

Другими существенными пунктами в договоре перехода прав является плата за передачу, описание объекта, в отношении которого осуществляется переход прав, согласие собственника, когда это необходимо в силу закона.

Скачать бланк договора переуступки права аренды земельного участка между физлицами

Переуступка права аренды земельного участка в 2021 году

Продажа права аренды земельного участка

К недостаткам относятся:

могут появиться скрытые недостатки территории;
собственник может продать землю;
иногда требуется согласие собственника;
при признании аренды недействительной, договор ППА будет аннулирован;
возможны расходы на регистрацию соглашения и/или услуги нотариуса;
новый наниматель будет отвечать за выявленные проблемы;
если соглашением не предусмотрено иное, то собственник может в любой момент осуществить продажу земли в аренде, при этом договор найма будет досрочно расторгнут;
у нанимателя, который продал право на аренду, возникает обязанность уплатить налог на прибыль.

ППА – это сделка, которая требует соблюдения определенных условий для признания ее законной:

Должно быть составлено письменное соглашение, которое требует регистрации (если сделка на срок более года).
Все участники сделки должны быть согласны с условиями договора.

ППА проходит в несколько этапов, и каждый имеет свои нюансы.

Сделка ППА требует письменного составления договора, который подписывают все участники: арендодатель и 2 арендатора (настоящий и будущий), а при соглашении с юр. лицами – ставится печать организации.

Помимо подписей, договор должен содержать следующую информацию:

дата заключения договора;
реквизиты участников сделки;
сведения об арендуемой земле;
арендная плата;
условия расторжения сделки;
сроки перенаема (не может превышать срока аренды по основному соглашению).

Важно, чтобы условия ППА не противоречили основному договору. Обычно дома при арендованном участке покупают родственники, друзья или знакомые

Или по заниженной цене. К тому же покупатель должен быть только со своими деньгами. Покупатели с ипотекой или мат.капиталом сразу отпадают. Ипотечные банки считают недвижимость, которая не оформлена в собственность, неликвидной для предоставления кредита под ее залог. А Пенсионный Фонд не предоставит мат.капитал на покупку такой недвижимости

Обычно дома при арендованном участке покупают родственники, друзья или знакомые. Или по заниженной цене. К тому же покупатель должен быть только со своими деньгами. Покупатели с ипотекой или мат.капиталом сразу отпадают. Ипотечные банки считают недвижимость, которая не оформлена в собственность, неликвидной для предоставления кредита под ее залог. А Пенсионный Фонд не предоставит мат.капитал на покупку такой недвижимости.

Для собственника дома выгодней и проще сначала оформить в собственность арендованную землю — инструкция. Затем заняться продажей.

Во-первых, арендованный участок можно только выкупить у арендодателя (муниципалитета). Бесплатно их не выдают. Цена выкупа — это определенный % от кадастровой стоимости участка. Причем данный процент везде разный. Например, в Московской области — 3%. В Самарской — 20%.

Во-вторых, участку должны были провести межевание, чтобы оформить его границы. Не у всех арендаторов это требование выполнено.

В-третьих, участок может быть ограничен в обороте. Например, администрация решила расширить дорогу и для этого ограничила в обороте близлежащую территорию. Тогда участок выкупить не получиться вообще.

Другие статьи

Вопросы аренды и покупки регулируют Гражданский и Земельный Кодексы РФ. Человек через 3 года после заключения договора получает приоритетное право выкупа участка в частную собственность. Лицу достаточно обратиться к владельцу с просьбой о продаже земли.

Если в роли владельца выступает государство, то процедуру покупки осуществляют в виде аукционов. Право собственности получает тот, кто предложит большую сумму. Без предварительных торгов и по фиксированной стоимости участок могут выкупить люди, которые:

подписали договор, сроком более чем 3 года;
наследники пожизненных арендаторов;
построили на территории капитальное здание (дом, баню).

В тексте соглашения должен присутствовать пункт о возможности выкупа арендованных земель. По закону участки в личную собственность могут получить субъекты, которые комплексно осваивают территорию. Например, ведут фермерскую деятельность, строят личные жилые или производственные здания.

Чтобы получить приоритетное право выкупа арендуемого земельного участка, нужно возвести частную собственность. Законодательно отдают предпочтения домам, которые используют в качестве постоянного места обитания. Учитывают даже незавершенные капитальные постройки с надежным фундаметом.