Межевание арендованного земельного участка

Субаренда участка в муниципальной собственности

Найм территории, которая находится во владении местного муниципалитета, несколько сложнее, чем частной. Аукцион имеет место, если на землю претендует несколько лиц – физических или юридических. В результате выбирается лишь один представитель, с которым администрация заключает соответствующий акт.

Порядок оформления съема муниципальной земли:

• Сначала необходимо написать заявление главе местной администрации – заключать соглашение можно только после того, как запрос будет одобрен. В бумаге указывается цель использования земли и предполагаемый срок.
• Составляется и подписывается акт найма земельного участка, который подписывает глава администрации, ставится печать. Также обязательна подпись арендатора.
• Заполненный и подписанный бланк заверяется у нотариуса.

Ввиду этих сложностей и длительности процедуры многие предпочитают найти лицо, которое уже снимает надел у муниципалитета, и оформить у него поднаем. Здесь есть особенность – от администрации, во владении которой находится участок, не требуется специального разрешения, но необходимо письменное уведомления со стороны арендатора.

Особенности поднайма муниципальной территории:

• Срок повторной аренды не может превышать время, на которое составлен основной акт.
• Обязательна государственная регистрация бумаг.
• Со стороны местной администрации возможен контроль за тем, как используются земельный ресурс и расположенная на нем недвижимость.

Возможность субнайма должна быть указана в договорной документации. В противном случае, лицо не имеет права пересдавать участок. В некоторых случаях муниципалитет выдает свидетельство на право заключения поднайма.

Структура договора

В договоре субаренды земли нужно отразить следующие данные:

Место заключения контракта, дата	Личные сведения о сторонах – арендаторе и субарендаторе. В отношении физических лиц нужно указывать Ф.И.О., место регистрации, реквизиты паспорта. Юридические лица указывают наименование организации согласно учредительной документации, ИНН, КПП, юридический адрес, данные руководителя предприятия.
Сведения о соглашении аренды, его реквизиты (дата, номер)	Детальное описание недвижимости (параметры участка, месторасположение, его площадь, границы, наличие на нем зданий)
Порядок оплаты арендных платежей	иные обязательства контрагентов
Ответственность за нарушение своих обязанностей по сделке	Срок действия соглашения
порядок решения конфликтов	число копий договора
Подписи сторон	расшифровка

Как можно видеть из вышеуказанной таблицы, документ оформляется точно так же, как и обычный договор аренды.

Скачать образец договора субаренды земельного участка.

Нюансы субаренды сельскохозяйственных земель

При заключении сделки субаренды земельного участка, отнесенного к категории земель сельхоз

назначения нужно приять во внимание, что использование таких территории допускается в соответствии с целями, установленными в ст. 78 Земельного кодекса для с/х участков:

для выращивания с/х культур;

• создания лесных насаждений,
• животноводства;
• под пастбища;
• для строительства хозяйственных построек;
• и других связанных с сельхоз производством целей.

Запрещается выполнять действия, приводящие к ухудшению плодородия почвы.

Порядок внесения арендной платы

Однако зачастую при субаренде земли денежные средства уплачиваются один раз в несколько лет. В этом случае обеспечиваются некоторые гарантии того, что условия использования земли будут соблюдаться.

На какой срок оформляется?

В процессе заключения договора поднайма земельного участка нужно знать, что длительность субаренды не может превышать период основной аренды. Если интересующий участок принадлежит государственным или муниципальным органам, то оформить соглашение можно только на срок более пяти лет.

Для лесных участков

Леса находятся на землях сельхоз назначения и других землях, согласно с ЗК РФ.

Разновидность деятельности, которая может осуществляться, связана с назначением территорий:

1. С целью заготовки древесины, живицы, недревесных лесных ресурсов;
2. Сбора ягод и лекарственных растений;
3. Для охотничьего хозяйства;
4. Ведения сельского хозяйства;
5. В целях осуществления рекреационной деятельности (размещения санаториев, баз отдыха и т.д.);
6. Для выращивания лесных плодов, ягод, саженцев, декоративных растений;
7. С целью геологического изучения недр, добычи полезных ископаемых, исследовательской деятельности;
8. Для эксплуатации водохранилищ, плотин и прочих иных искусственных водоемов.

Следует учитывать, что лесной участок может быть сдан в аренду сроком от 10 до 49 лет. Исходя из этих временных пределов следует устанавливать и срок договора субаренды.

Этапы выполнения

При межевании выделяют несколько основных этапов: сначала должна быть проведена подготовка к нему, а все заинтересованные лица уведомлены о дате и времени, когда оно будет выполняться. Затем границы участка определяются, согласовываются и проводятся, а когда сам процесс завершится, нужно будет ещё подготовить межевой план.

Подготовка

Перед тем как приступать к межеванию, потребуется провести подготовку: собрать документы, свидетельствующие о праве собственности на участок, и кадастровый паспорт, если он есть, в ином случае – выписку ЕГРН. Затем можно обратиться в муниципалитет, если есть шансы на проведение работ по межеванию бесплатно и, если они будут проводиться за счёт государства, следовать дальнейшим инструкциям оттуда. В ином случае – самостоятельно выбрать компанию, которая займётся межеванием, согласовать и заключить договор с ней, провести оповещение соседей не менее чем за месяц.

Лишь после того, как всё это проделано, в назначенный срок можно будет проводить межевание, и не опасаться, что оно будет признано незаконным из-за несоблюдения процедуры.

Уведомление заинтересованных лиц

Перед началом межевания необходимо оповестить всех соседей, участки которых граничат с вашим. В договоре можно указать как то, что этим должна заниматься сторона исполнителя, так и возложить обязанность на заказчика. Оповещать соседей можно либо разослав им письменные уведомления с указанием даты и времени межевания, либо обзвонив их.

Так или иначе, а оповещение должно быть сделано обязательно, поскольку нужно, чтобы они присутствовали. После того как границы будут проведены, потребуется подтверждение от тех соседей, с которыми они устанавливаются, что те не имеют территориальных претензий. Чтобы подтвердить свою личность, соседи должны взять с собой паспорта.

Согласование границ

Хотя определением границ участка и занимаются специалисты, это не значит, что они являются последней инстанцией в этом отношении – потому и требуется согласие соседей; если удалось им заручиться, то никаких проблем в дальнейшем можно не опасаться.

Иногда сторонам приходится идти на определённые уступки, но даже так согласия о том, как должна быть проведена граница, достигнуть удаётся не всегда. Если кто-то из соседей оказался недоволен тем, как определены границы, и отказался подписывать акт межевания, то либо придётся уступать ему, либо судиться. Только одним из этих путей вопрос будет окончательно решён, в противном случае, он так и останется неурегулированным.

Но если даже суд не состоялся, при условии, что ни одна из сторон не подаёт иск, участок можно будет оформить. Часто так и происходит, поскольку судебный процесс может оказаться довольно длительным и изматывающим. Если в суд не подал сам сосед, имеет смысл обращаться с иском, только если он каким-либо образом мешает использовать спорную землю.

Определение границ

Смотря по тому, какой вид межевания проводится, границы могут определяться одним из двух вариантов:

В первом случае участок уже был выделен и имеет чётко обозначенные границы – это может быть забор, или даже просто вбитые в землю колышки. Тогда потребуется определить координаты ключевых точек и провести по ним границы. Но это не означает, например, что если предыдущий хозяин участка просто перенёс забор на пару метров, то так и останется. У соседа, который потерял эти метры, наверняка возникнут претензии, в результате чего геодезисты используют дополнительные методы измерения границ и, скорее всего, факт их искажения будет установлен.

Второй вариант – проведённых границ вообще нет. Тогда кадастровыми инженерами проводятся замеры ближайших объектов, после чего согласуют замеренный участок местности с кадастровой информацией о земельном участке, располагая его на местности в соответствии с этими сведениями.

Для этого важно сначала определить точное местоположение участка, для чего требуется два ближайших пункта государственной геодезической сети, положение относительно которых и устанавливается. Может применяться и координирование при помощи GPS, точность которого также высока. Затем, отталкиваясь от намеченных опорных пунктов, проводятся все необходимые измерения расстояний и углов, и так устанавливаются координаты всех значимых объектов и границ участка, отмечаемых межевыми знаками

Затем, отталкиваясь от намеченных опорных пунктов, проводятся все необходимые измерения расстояний и углов, и так устанавливаются координаты всех значимых объектов и границ участка, отмечаемых межевыми знаками.

Алгоритм действий

Решение о переуступке прав может принять только сам арендатор надела, принудительное переоформление договора не допускается. Как правило, действия по переуступке вызваны переоформлением прав на объекты недвижимости, расположенные на участке (например, частный дом). Общие условия, которые должны соблюдать стороны, заключаются в следующем:

• переуступка возможна в любом случае, за исключением прямого запрета на такие действия (запрет на переуступку может быть включен в текст первоначального договора, обойти его без согласия собственника невозможно);
• если срок арендного соглашения не превышает пять лет, на оформление переуступки потребуется прямое письменное согласие собственника надела, т.е. государственных или муниципальных властных органов;
• если продолжительность аренды превышает пять лет, для переоформления прав на арендованную землю не нужно получать согласие собственника, достаточно направить уведомление о переуступке прав аренды.

В ряде случаев даже отсутствие прямого запрета в договоре помешает переоформить права на землю в пользу третьих лиц. Такие обстоятельства вызваны несоблюдением правил целевого использования земли, либо возникновением дополнительных ограничений. К числу причин, препятствующих переуступке, можно отнести:

• наличие у первоначального владельца задолженности по арендным платежам (после полного погашения долгов возможность сменить арендатора вновь возникает);
• возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;
• если арендованный надел выступает предметом спора в судебных учреждениях;
• если в отношении земли установлен особый правовой статус или отдельные виды публичных сервитутов.

В большинстве случаев устранение указанных обстоятельств повлечет возможность обратиться в муниципальные органы для оформления уступки.

Алгоритм действий для передачи арендных прав на землю новому субъекту выглядит следующим образом:

1. поиск лица, желающего получить земельный участок на условиях временного возмездного пользования (либо поиск покупателя на объект жило недвижимости на земле);
2. обращение в муниципальный властный орган для получения согласия на переуступку прав по краткосрочному соглашению;
3. направление в адрес уполномоченного муниципального органа уведомления о передаче прав, если срок арендного соглашения превышает пять лет;
4. оформление договора уступки между предыдущим и новым владельцем;
5. обращение в службу Росреестра для проведения регистрационных действий, если срок аренды превышает один год.

В результате регистрационной процедуры сведения о переходе прав на арендованный надел будут внесены в госреестр ЕГРН,  о чем стороны получат соответствующую выписку. Аналогичный документ получит государственный или муниципальный собственник земли.

Скачать образец договора переуступки права аренды земельного участка

Причины конфликта

Чаще всего у соседей конфликты возникают при ошибочном установлении смежных границ или координат земельного участка. Практика показывает, что неправильно установленные границы обычно выявляются при попытке оформления документов в органах Росреестра. Расположение характерных точек земельного участка нередко изменяется при нарушении законодательных норм относительно межевания территории.

У недобросовестного соседа может возникнуть умысел скрыть факт предстоящего мероприятия от других заинтересованных лиц или фальсифицировать подписи, вносимые в образец акта признания границ владения. О признании местоположения характерных точек земельного участка некорректными могут заявить иск и в том случае, если территория была переведена в собственность по дачной амнистии. Это означает, что в процессе оформления документов будущий собственник не выполнял межевание своих владений, что неправильно и опасно.

Когда судебная процедура неизбежна, важно собрать максимальное количество справок и официальных документов, чтобы обосновать иск и подтвердить наличие неправильно оформленных бумаг. Рассматривая иск, судебная инстанция зачастую дополнительно заказывает землеустроительную экспертизу

Это мероприятие позволяет установить истинное положение дел. Судебная система возлагает ответственность за межевание земельного участка на основании ложных сведений на собственника территории.

• Проблемы с межеванием могут возникать из-за ошибки специалиста, который устанавливал границы земельной территории, или из-за желания соседа забрать себе часть чужой земли.
• Иногда соседи приглашают специалиста по межеванию, не оповестив о предстоящих работах владельцев других участков, расположенных рядом. И в таком случае он действует в своих интересах.
• Возможно, у собственника земли возникают возражения на результаты работ специалиста по геодезии, он считает, что его интересы нарушены. В таком случае он также может обратиться в судебные инстанции.
• Суды решают спорные вопросы по межеванию участков в тех случаях, когда живущие рядом люди не могут договориться между собой, не доверяют друг другу. В таком случае, если нет взаимопонимания, лучше не тратить время и нервы, работники суда разрешат конфликт грамотно, профессионально, соблюдая законодательство в земельной сфере.

Предлагаем ознакомиться: Земельный налог для ИП в 2020 году

По суду возможна отмена старого межевания и назначение новых работ по установке правильных границ между территориями соседних участков.

Суды рассматривают также иски, касающиеся границ земельной площади тех, кто делит имущество после его наследования или после развода, например. Такие конфликты также являются сложными, затяжными, самостоятельно решить их практически невозможно. Особенно, если стороны конфликта к мирному решению не стремятся.

Вызывают жаркие споры и заборы соседей, они могут захватывать часть чужой территории. Следует отметить, что нарушение может случиться ненамеренно, например, границы изначально были определены неправильно.

1. При определении смежных границ участков или их координат допустили ошибку. Обычно такие нарушения обнаруживаются в ходе внесения сведений в единый реестр.
2. На кадастровый учет землю поставили без межевых мероприятий. Чтобы разрешить такую ситуацию, придется обращаться в суд и проводить дорогостоящую землеустроительную экспертизу.
3. В процессе оформления бумаг была допущена техническая ошибка. Ответственность лежит на сотруднике (кадастровый инженер или иной работник организации).
4. Некомпетентный специалист провел межевые работы с нарушениями. В основном подобное возникает из-за попытки собственника сэкономить на услуге.
5. При самовольном захвате земель также возникнут трудности. Выявляется такое действие в ходе межевания территории.
6. Зачастую оспаривать межевание приходится в процессе раздела участка между родственниками.

Способы межевания

Картографический (бумажное определение границ участка, т. е. с помощью карт и планов, имеющихся в землеустроительной службе).

Инструментальный (проводится непосредственно на территории, где расположен участок).

Инструментальный способ позволяет получить точные цифры земельной площади, принадлежащей одному владельцу, поскольку специалисты при проведении расчетов пользуются данными, полученными благодаря:

• спутниковым геодезическим установкам,
• электронным тахометрам,
• теодолитам,
• дальномерам,
• фотограмметрическим механизмам,
• светодальномерам,
• дигитайзерам, другими приборами и инструментами.

Основные моменты

Существует много сложностей, нюансов, связанных с изменением границ земельного участка. В случае отсутствия определенного опыта в данной сфере стоит предварительно проконсультироваться со специалистом.

В первую очередь следует помнить, что изменение границ земельного участка чаще всего необходимо если:

1. Была допущена грубая геодезическая ошибка.
2. Пожелание самого заказчика.

В первом случае алгоритм подразумевает проведение самим исполнителем обширного перечня работ по исправлению КО.

Во втором же случае, если заказчик по собственной инициативе желает изменить границы, нужно осуществлять межевание заново.

Обычно используется чаще всего именно второй вариант по многим причинам. В первую очередь потому что опытный геодезист грубой ошибки попросту не допустит.

В то же время нередко заказчики желают «покрутить» свой участок или же просто незаметно увеличить его.

К основным вопросам, рассмотреть которые нужно будет заранее, стоит отнести следующее:

1. Что это такое?
2. Кто может обратиться?
3. Куда следует идти?

Что это такое

«Межевание земли» — это термин, под которым подразумевается обширный комплекс различного рода работ. К таковым на данный момент относится разделение и последующее закрепление границ отдельных земельных участков.

Местом межевании может быть фактически любая местность. Ограничение осуществляется по месту, а также площади.

Межевание одновременно позволяет решить большое количество различных задач. В результате проведения подобного рода работ на выходе будут изготовлены специальные документы.

В них отражается следующая информация:

В законодательстве достаточно подробно освещен процесс осуществления межевания

Важно помнить, что документация должна составляться в соответствии с гостами, различного рода правилами

В противном случае процесс межевания может быть попросту признан недействительным. Как следствия – и все полученные на выходе документы.

Кто может обратиться

На данный момент обратиться с соответствующую организацию с целью межевания земли может обратиться фактически любой гражданин РФ или же другой страны при наличии определенных прав.

Важным фактором является именно наличие определенного документа, который подтверждает наличие права собственности.

Таковым может являться:

• договор купли-продажи;
• договор мены;
• договор дарения;
• свидетельство о принятии наследства;
• решения суда о присвоении прав на собственность;
• иное.

При этом важно помнить, что обратиться может не только сам новый владелец какого-либо имущества, но также его представитель. Например, близкий родственник или же вовсе посторонний человек

Причиной использования представителя может являться какая-либо объективная причина (нехватка времени, болезнь, другое непреодолимое обстоятельство), так и банальное нежелание заниматься подобного рода делами.

Важно лишь помнить, что для представления интересов понадобится соответствующим образом составленная доверенность. Также необходимо помнить, что процесс представления интересов требуется лицам, не достигшим возраста 18 лет

Также необходимо помнить, что процесс представления интересов требуется лицам, не достигшим возраста 18 лет.

Так как только после этого гражданин становится полностью дееспособным и имеет право от собственного лица свершать различные сделки. В том числе связанные с недвижимостью.

Представлять интересы несовершеннолетнего могут следующие лица:

1. Родные родители.
2. Усыновители.
3. Опекуны и попечители.
4. Службы опеки и попечительства.
5. Иные родственники.

Куда следует идти

Прежде, чем обращаться за определенного типа услугами, нужно изучить перечень учреждений, которые требуется посетить заранее.

На данный момент для успешного осуществления операции рассматриваемого типа нужно будет побывать в следующих учреждениях:

Важно помнить, что совсем не обязательно посещать Росреестр. Так как многие услуги и действия, которые необходимо осуществить при оформлении межевания, могут быть предоставлены непосредственно в МФЦ – специальном многофункциональном центре

Также он называется «Мои документы». Данное учреждение присутствует во всех без исключения регионах, а также небольших населенных пунктах.

Именно поэтому процедура межевания занимает минимум времени. Каких-либо сложностей чаще всего попросту не возникает. По возможности стоит заранее ознакомиться с алгоритмом осуществления процедуры рассматриваемого типа.

Так как это позволит избежать большого количества самых разных затруднений.

Если возникли какие-либо сложности – то стоит обратиться к квалифицированному юристу за помощью. Сегодня по земельным спорам существует обширная судебная практика.

Трудности при разделении

Следует уточнить, что отказ произведён на законных основаниях, если:

• площади образованных участков больше или меньше установленной нормы (она определяется в каждом муниципалитете отдельно
• согласно 33-й статье Земельного кодекса);
• отсутствуют подъезды к каждому из участков;
• представлены не все документы;
• имеются нарушения в оформлении документов (фактическое несоответствие требованиям законодательства).

В случае отказа по другой причине любой гражданин имеет право подать исковое заявление в суд, который и поможет произвести раздел в соответствии с действующим законодательством.

Вверх

Получение результата

После этого начнётся второй этап – оформление документов, которое проводится в компании, занимающейся межеванием, без участия заказчика. После окончания этого этапа на руки ему будут выданы межевой план и кадастровый паспорт. Иногда оформляется ещё технический план. Он требуется при необходимости постановки на учёт расположенной на участке недвижимости.

После того как эти документы выданы, нужно будет лишь проверить указанные в них данные, после чего поставить подписи на обеих копиях акта выполненных работ: одна предназначается для заказчика, а вторая для исполнителя. После постановки подписи межевание будет завершено.

Общее время, которое занимает весь процесс с момента подписания договора и до получения готовых документов, обычно составляет неделю-две. После этого определённое время также потребуется, чтобы внести изменения в кадастровую карту. Как правило, это происходит в течение следующих десяти дней.

Межевой план

Именно межевой план станет основным итогом межевания. В нём будут зафиксированы результаты проведённой работы. Если в ходе процедуры возникли споры, то к нему прилагаются также акты, где все эти моменты урегулированы.

Выделяют текстовую и графическую части межевого плана. В его разделах содержатся:

• первичные данные;
• сведения об измерениях на местности;
• информация о земельном участке;
• схема расположения;
• чертежи;
• геодезическая схема;
• приложения.

Кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН

Ранее кадастровый паспорт требовался для проведения связанных с участком сделок, его страхования, использования как залога и во многих других случаях. Это был важный документ, подтверждающий нахождение информации об участке в реестре.

Сама система упростилась, и необходимость в них отпала: ведь кадастровый паспорт являлся не чем иным, как выпиской из кадастра. Теперь же эта информационная система объединена с единым госреестром прав на недвижимое имущество, в результате чего возник единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Соответственно, и применяется отныне именно выписка из ЕГРН.

В ней содержится примерно тот же набор сведений, что и в кадастровом паспорте: кадастровый номер участка, его площадь, категория земли, указание, какое её использование разрешено, кадастровая стоимость, план. Дополняется это разделом, содержащим информацию о правах и ограничениях.

Нужно ли делать межевание если земля в аренде

Вы можете и не делать межевание, если не планируете проводить никакие операции с землей. Но необходимо понимать, что вы не сможете передарить или продать землю, решить вопросы с соседями в официальных инстанциях. Если не провести процедуру своевременно, можно столкнуться с серьезной проблемой при установке заборов с соседями. Например, ваши соседи с нескольких сторон могут установить заборы.

После этого земли регистрируются, и владелец получает на кадастровую выписку. Дальше регистрируют сервитут. Межевание при наличии кадастрового паспорта Разберем еще одну ситуацию, которая часто встречается, например, в садовых и дачных товариществах. Например, вы – владелец ранее зарегистрированного участка. У вас есть на него правоустанавливающие документы и кадастровый паспорт. Участок стоит на кадастре, имеет КН, определена его стоимость.

Процедура оформления аренды

Независимо от способа индивидуализации оформление аренды части земельного участка происходит с помощью заключения договора. Он представляет собой письменный документ, на основании которого арендодатель должен предоставить арендатору свою землю (или ее часть) на безвозмездной основе во временное владение и пользование (или во временное пользование).

Договор должен содержать следующие существенные положения:

• Предмет — подробное описание части участка с данными о его площади, местонахождении, кадастровом номере (при его наличии).
• Цена — размер арендной платы за пользование недвижимостью, а также порядок и график внесения платежей.
• Срок действия — период на который заключено соглашение (иначе сделка будет признана бессрочной).
• Сведения о сторонах, их правах, обязанностях, ответственности.

При этом порядок заключения договора аренды зависит от его срока:

• Краткосрочный документ (до года) составляется в простой письменной форме и подписывается каждой из сторон.
• Долгосрочный (более года) требует последующей регистрации в Росреестре.

В соответствии с «О государственной регистрации недвижимости», регистрация самого соглашения осуществляется в отношении части земельного участка, которая:

• уже учтена в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
• еще не учтена. В этой ситуации ее зарегистрируют одновременно с договором.

Для регистрации договора необходимо предоставить:

• заявление от собственника или арендатора (если сведений о доле в ЕГРН нет, дополнительного заявления на ее учет не требуется);
• паспорт заявителя;
• технический (межевой) паспорт;
• договор аренды со всеми приложениями;
• квитанцию об уплате государственной пошлины (2000 рублей для физического лица).

Заявление и приложения к нему можно подать:

• лично в Росреестре;
• Росреестра;
• направив документы «Почтой России»;
• через многофункциональный центр;

Через 7 дней аренда доли земельного участка будет зарегистрирована. Регистратор выдаст договор с  отметкой об этом.

Как передать: порядок процедуры

Как правило, необходимость в поиске субарендатора возникает, если арендатор в течение определенного периода времени не может самостоятельно пользоваться территорией, но при этом не хочет расторгать договор с собственником.
Стоимость пользования землей и сроки внесения оплаты назначает арендатор. Он должен донести эту информацию до субарендатора до подписания соглашения.
Когда предварительная договоренность состоялась, нужно известить собственника недвижимости о том, что участок будет на время передан третьему лицу. Если владелец земли против, оформление договора будет незаконным.
После обсуждения финансовых моментов, надо проговорить права и обязанности сторон

Чтобы не упустить ничего важного, можно поручить составление документа юристу или нотариусу. Договор с ошибками и неточностями может быть признан недействительным.
Сделку требуется зарегистрировать в Росреестре.
Через 14 дней после подачи заявки процедура регистрации будет завершена и субарендатор может использовать землю.

Нужно ли разрешение для муниципальных ЗУ или находящихся в государственной собственности?

Порядок передачи права пользования земельным участком регламентируется ст. №22 ЗК РФ. Собственность может перейти в новые руки, только если владелец разрешил арендатору оформлять договор субаренды. В качестве владельца в этом случае выступает государственный орган или муниципалитет. Если в такой возможности отказано, субаренда становится незаконной.

Какие документы нужны для оформления?

Сделка должна сопровождаться не только договором, но и пакетом бумаг. Перечень документации зависит от срока, на который оформляется субаренда. Если сделка заключается на срок более года, к соглашению прикладываются такие бумаги:

• детальное описание территории;
• кадастровый паспорт;
• график внесения платежей за аренду;
• технические паспорта расположенных на земле сооружений;
• выписка из Росреестра, подтверждающая то, что договор субаренды был зарегистрирован.

• акт приема-передачи земельного участка;
• протокол разногласий;
• протокол согласования разногласий;
• дополнительное соглашение.

Как составить договор?

В договор субаренды требуется включить такие сведения:

• дата и место, в котором была заключена сделка;
• идентификация сторон – арендатор и субарендатор;
• информация о договоре аренды, дата его подписания и регистрационный номер;
• описание предмета договора (характеристики земли, ее площадь, адрес, наличие построек);
• порядок внесения оплаты и реквизиты;
• права и обязанности сторон;
• санкции за пренебрежение условиями соглашения;
• период действия договора;
• порядок разрешения спорных ситуаций;
• количество экземпляров договора;
• подпись каждой из сторон.

В целом документ составляется по тем же правилам, что и договор найма.

• Скачать бланк договора субаренды земельного участка
• Скачать образец договора субаренды земельного участка

Особенности для земель сельхозназначения

В документе о перенайме земли сельскохозяйственного назначения надо учесть, что эксплуатация этого вида территории ограничена целями, предусмотренными ЗК РФ для сельхозземель:

• перепахивание;
• выращивание и сбор культур и т. д.

Не допускается производить действия, нарушающие плодородие почвы.

Порядок уплаты платежей

Если перенаем земли осуществлялся частными лицами, о способе и сроках внесения платежей они должны договориться самостоятельно. Оплата может производиться раз в месяц, в квартал и т. д. Но чаще всего при заключении подобной сделки деньги берутся за несколько лет вперед. Это позволит не сомневаться в том, что все требования по эксплуатации территории будут соблюдены.

Если одной из сторон являются региональные или государственные органы, стоимость аренды рассчитывается по такой формуле:

S*C*K1*K2, где:

• S – площадь надела;
• C – установленная ставка;
• K1 – личный коэффициент;
• K2 – коэффициент региона.

Выплаты производятся в стандартные сроки.

При составлении договора необходимо помнить, что продолжительность субаренды не должна превышать срок аренды. Если речь идет о территории, находящейся в собственности государства или муниципалитета, оформить сделку можно только в том случае, если недвижимость арендуется на срок более 5 лет.

Особенности сделки субаренды

Довольно часто договора субаренды заключаются с местными органами самоуправления, а земля, находящаяся в госсобственности, по закону может сдаваться на время. Собственник в этом случае – госорган, а порядок прохождения сделки регламентирует 22-й статьей Земкодекса России. Если земля принадлежит физлицу, в силу вступают положения п. 2 ст. 165 ГК.Всегда должны соблюдаться законные требования всех участников сделки, а в этом случае возникает взаимосвязь между всеми заинтересованными сторонами. Стоит помнить, что каждый участник сделки имеет, как обязанности, так и права:

• арендатор должен использовать землю строго по назначению, что оговаривается пунктами договора.
• арендатор имеет право на платной и безвозмездной основе передать все арендованное имущество или его часть субарендатору.
• субарендатор, заключая договор субаренды, обязуется использовать земельный участок строго по назначению, учитывая положения договора.
• арендодатель имеет право в одностороннем порядке прекратить договорные отношения, в случае использования земли не по назначению и нарушении других требований, прописанных в договоре аренды.

Если речь идет о земле, находящейся в собственности физлица, особых сложностей при сдаче ее в поднаем не возникает, чего не скажешь о земле, находящейся в госсобственности. Любые манипуляции с собственностью муниципалитета возможны после проведения тендера (так гласит закон о конкуренции). Государственный орган выставляет минимальную цену аренды/субаренды, а победителем является тот, кто даст большую цену. Если претендент только один, договор заключается с ним без торгов.

Как проходит межевание земельного участка

Проводить межевание земельного участка имеют право только кадастровые инженеры, деятельность которых регулируется ФЗ №221 о Государственном кадастре недвижимости. У такого специалиста в обязательном порядке должен быть действующий квалификационный аттестат, договор страхования ответственности, а сам он должен быть включен в состав саморегулируемой организации (СРО)

Проведение межевых работ может занять как один, так и несколько дней. это зависит от конкретных условий и самого участка. Поэтому время проведения работ оговаривается с собственником земли заранее. Межевание проходит автономно – без участия владельца участка, но он может присутствовать при этом.

Кадастровым инженером по прибытии на участок проводятся следующие работы:

• производится общий замер участка;
• определяются координаты для установки межевых знаков;
• определяются границы участка;
• согласуются со смежными землепользователями, а согласие подтверждается документально;
• выставляются межевые знаки.

Если отсутствуют какие-либо претензии, подписываются соответствующие документы и процедура по межеванию на местности завершается.