В каких случаях может быть отказано в увеличении надела?
Нормативными документами предусматриваются следующие основания для отказа:
- если присоединяемая земля находится в частной собственности;
- если квадратные метры, на которые претендует землевладелец, используются другим человеком на законных основаниях, например, по договору аренды или на условиях постоянного (бессрочного) пользования;
- если представлен неполный пакет документов;
- если надел с учетом прирезки превысит максимальный размер земельного участка для индивидуальной застройки, огородничества или садоводства, установленный в данном муниципальном образовании. Например, для Москвы 15 соток – это максимальный размер участка под индивидуальную застройку;
- если на землях есть какие-то строения, принадлежащие другим лицам;
- если у присоединяемой земли другой вид разрешенного использования, либо она изъята из оборота или ограничена в обороте. Не подлежат присоединению сельхозземли, береговая линия, части лесного фонда, дороги и т.д.;
- если приложенная к заявлению схема не соответствует действительности;
- если проект межевания территории уже утвержден до подачи заявления и им не предусмотрено такое увеличение;
- если отсутствует письменное согласие тех лиц, интересы которых могут быть затронуты прирезкой;
- площадь присоединяемого превышает 10 % от основного участка.
Такое решение можно оспорить. В какой суд подавать заявление? Подобными делами занимаются районные (городские) суды.
Увеличение площади земельного участка
Увеличение площади земельных наделов может осуществляться различными способами. Рассмотрим каждый из них подробней.
Выкуп прилегающей территории
Увеличение земельного участка за счет прилегающей территории можно путем “прирезания” исключительно в случае полученного разрешения от владельца – местного органа самоуправления.
Основанием считается инициатива обеих сторон – заявителя и местного органа самоуправления. Из обязательных критериев принято считать отсутствие межевания.
Изначально необходимо обратиться в местный орган самоуправления с соответствующим заявлением, в котором выражают прошение о передаче собственности прилегающей территории к участку, не обрабатываемого и признанного бесхозным.
Далее нужно получить акт, допускающий возможность переоформления, а после внести оплату, рассчитанную местной администрацией. Часто она не превышает кадастровой себестоимости земельного надела.
При уточнении границ
Поскольку увеличение площади в период уточнения границ со стороны закона является одним из вариантов приобретения нового надела, законодательство предприняло попытку ограничить число способов, при которых увеличение территории, являющейся самозахватом возможно.
К таким ситуациям в 2020 году принято относить:
- осуществление работ по межеванию;
- в период присоединения надела по соседству.
В такой ситуации, если увеличение территории осуществляется за счет межевания, то возможность возникнет тогда, когда владелец сможет доказать, что площадь его собственности в конкретном случае составляет меньше квадратных метров, установленных российским законодательством.
Увеличение земельного надела, возможно в том случае, если такие действия не ущемляют права владельцев иных участков.
Если при уточнении границ станет известно, что к существующему наделу можно присоединить иной, расположенный в собственности основного, то увеличение с юридической стороны будет законным.
Путем перераспределения
Возможность прирезания отдельных частей надела к общей земле на языке закона именуется как перераспределение участка.
Схеме, которая утверждена Федеральным законом № 93 и включает в себя следующее:
| Изначальный надел обязательно должен находиться в праве собственности граждан | Нужно иметь правоустанавливающую документацию (соглашение купли-продажи, свидетельство о наследстве и так далее) |
| Целевое использование земли | Обязательное соответствие наделам ИЖС, ЛПХ либо СНТ и ДНТ |
| Увеличение территории земли, которое принадлежит заявителю на правах собственности | Происходит на безвозмездной основе, иным и словами за деньги (сумма равняется 15% от кадастровой себестоимости участка) |
| По принятой дачной амнистии увеличение территории осуществляется на базе договора о перераспределении | Стороной договора является собственник или уполномоченное лицо муниципального органа |
При межевании
Многие граждане, получившие в пользование участки еще во времена СССР, имеют документацию старой формы либо же они отсутствуют вовсе.
Наличие правоустанавливающей документации не дает гарантии, что параметры, отображенные в них, полностью соответствуют реальности (площадь, размер и так далее).
Из-за этого, изъявив желание провести процедуру приватизации, следует осуществить межевальные работы. Это позволит уберечь в дальнейшем избежать проблем с соседями и несоответствия документации со сведениями в территориальном Росреестре.
Работы по кадастру проводит кадастровый инженер. По приезду на участок земли, специалист проведет замеры и составит эскиз, на базе которого будет изготовлен кадастровый паспорт.
Прирезки
Основанием для данной разновидности расширения надела принято считать:
- собственное желание владельца надела;
- нет межевания;
- наличие бесхозных наделов по соседству с конкретным участком.
В такой ситуации допускается возможность проведения простого межевания, которое сможет увеличить надел до 10%, за счет забросанной черты надела в межевой плоскости.
Как официально узаконить расширение
Чтобы правильно оформить и узаконить дополнительные участки земли, требуется тесное сотрудничество с несколькими категориями граждан:
- юристы;
- чиновники местной администрации;
- кадастровые инженеры.
Несмотря на то, что вышеперечисленные способы увеличение земельных наделов, различаются, схема действий граждан по каждому из них похожа:
- Обратиться в местную администрацию для уточнения принадлежности земельных участков.
- Если они относятся к муниципальной или государственной собственности и являются бесхозными, потребуется официально оформить эти наделы.
- Провести процедуру межевания и добиться постановки интересующего земельного участка на кадастровый учет.
- Собрать или получить необходимые документы на участок (кадастровый паспорт, геодезический план и т.д.).
- Внести оплату (госпошлина, само увеличение и т.д.).
- В обязательном порядке оформить присоединение нового участка (договор купли-продажи, межевой акт и т.д.).
- Зарегистрировать недвижимость в Росреестре.
Как узаконить расширение официально?
1 марта вступил в силу закон, в соответствии с которым граждане могут расширить границы своих земельных участков, соседствующих с государственными и муниципальными землями. Как и кому это можно сделать и сколько это стоит – в этих и других вопросах нам помогал разбираться директор ООО «Геоземкадастр» Дмитрий Хрипливый.
— Дмитрий Владимирович, что принципиально нового предлагает закон?
— Новое здесь то, что с 1 марта граждане могут на законных основаниях увеличивать площади своих участков, присоединяя к ним часть прилегающей земли.
Вообще, это часто делалось и раньше, но было незаконным и считалось самовольным захватом чужой территории.
Упорядочить эти процессы, привести их в цивилизованное русло, дать людям возможность законным путем увеличивать площади участков за небольшую плату, — в этом и заключается цель данных нововведений.
— Зачем это гражданам – понятно. А вот чем присоединение может быть выгодно государству?
— Оформление осуществляется за определенную небольшую плату.
Увеличение объема частных земель – хорошая тенденция для любой развитой страны, к примеру, в Европе преобладает именно такая форма собственности.
Предлагаем ознакомиться Что потребуется для подготовки межевого плана земельного участка
— На какие участки распространяются эти нормы?
— Нововведения касаются участков, находящихся в собственности граждан и граничащих с государственными и муниципальными землями. Нельзя присоединять части территорий общего пользования, а также участки, относящиеся к другой территориальной зоне и участки, выходящие за пределы «красных линий» (линии, обозначающие границы коммуникаций, автомобильных дорог и иных линейных объектов).
В результате площадь получившегося участка не должна превышать предельный максимальный размер, установленный правилами землепользования и застройки территории в пределах градостроительной зоны.
— Сколько будет стоить перераспределение земли?
— Размер платы за присоединяемый участок рассчитывается в процентах от его кадастровой стоимости. К примеру, за землю, находящуюся в федеральной собственности, необходимо будет заплатить 15% кадастровой стоимости.
Почему так? Все просто: цена должна быть ниже рыночной просто ввиду того, что иначе ее не будут оформлять, а продолжат пользоваться незаконно. В этом случае просто потеряется смысл законодательных изменений.
— А каков порядок оформления присоединение земли?
— Для начала заявителю необходимо обратиться в уполномоченный орган – орган местного самоуправления, в компетенцию которого входит распоряжение государственными или муниципальными землями.
Здесь потребуются копии правоустанавливающих документов на земельный участок, который будут расширять, заявление о перераспределении и проект межевания территории, на которой расположен участок.
В случае отсутствия проекта межевания придется за собственный счет изготовить схему расположения земельного участка (оформляется кадастровым инженером).
Орган местного самоуправления в течение месяца примет решение либо об изменении схемы расположения земельного участка, либо об отказе в перераспределении.
Именно на этом этапе и проверяется, не принадлежит ли участок к территории общего пользования, не включен ли в территорию под застройку в соответствии с планом развития территории и т.п., о чем было сказано выше.
При положительном решении уполномоченного органа гражданин должен организовать и оплатить проведение работ по постановке на кадастровый учет всех земельных участков, которые образуются в результате перераспределения.
— Какие еще могут возникнуть сложности при оформлении?
— Присоединить землю, ограниченную в обороте, зарезервированную для государственных или муниципальных нужд или выставленную на аукцион, можно будет только с согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов земли или залогодержателей, чьи права при этом будут затронуты. То же самое касается оформления присоединения к участку, который находится в ипотеке, — здесь необходимо будет разрешение банка. Пока не понятно и то, как будут разрешаться ситуации, когда на один участок земли претендуют сразу несколько лиц.
Основные условия
Чтобы узнать точные предельные показатели, необходимо обратиться в местную администрацию. Это связано с тем, что в каждом регионе устанавливаются свои нормативы.
Выкуп прилегающей территории
Наиболее простым, но затратным способом увеличения своего землевладения является покупка прилегающих, никем не используемых, земельных участков. Покупка государственной или муниципальной собственности может осуществляться:
- Через аукцион. Администрация населенного пункта через местные СМИ оповещает население о продаже конкретного земельного участка. В сообщении указывается расположение, площадь и начальная стоимость надела. В день торгов все желающие могут побороться финансово за интересующий их кусок земли.
- Прямая продажа. Если речь идет о прилегающей территории, которую невозможно продать третьим лицам без нанесения ущерба заявителя, сделка купли-продажи оформляется сразу же.
При заключении с местной администрацией договора о купле-продаже потребуется внести аванс (минимальный размер составляет 20% от кадастровой стоимости объекта недвижимости). После оформления всех необходимых документов вносятся оставшаяся часть суммы.
Увеличение площади
Право увеличить свою территорию таким путем для владельцев дач, частных домов, садовых участков, огородов и подсобных хозяйств предусмотрено п. 3 ч. 1 ст. 39.28 ЗК РФ.
Это возможно, если с такой территорией граничат государственные или муниципальные земли, не отнесенные к землям общего пользования и не изъятые из оборота.
Порядок оформления «прирезки» следующий:
- землевладелец обращается в уполномоченный орган с заявлением о перераспределении участков, находящихся в частной и публичной собственности;
- орган направляет ему согласие на такое перераспределение, если нет оснований для отказа (земля не изъята из оборота, не предоставлена другому лицу и т.д. – всего 13 оснований для отказа);
- заявитель нанимает кадастрового инженера для учета образуемых земель и регистрирует их в ЕГРН;
- подписывается соглашение о перераспределении, в котором указывается и плата, за которую земли переходят из публичной собственности в частную.
Заявления о перераспределении земельных участков.
ВНИМАНИЕ! Участок, полученный в результате оформления «прирезки», не должен оказаться больше установленного максимального размера для землевладений такого типа. Может оказаться, что в реальности участок больше, чем по документам. Тогда потребуется провести оформление этой увеличившейся площади, и в нём есть свои тонкости
Для этого должно быть в наличии основание. Законными основаниями считаются следующие:
Тогда потребуется провести оформление этой увеличившейся площади, и в нём есть свои тонкости. Для этого должно быть в наличии основание. Законными основаниями считаются следующие:
Может оказаться, что в реальности участок больше, чем по документам. Тогда потребуется провести оформление этой увеличившейся площади, и в нём есть свои тонкости. Для этого должно быть в наличии основание. Законными основаниями считаются следующие:
- Перечисленные в статье 29.28 Земельного кодекса – она касается участков в государственной и муниципальной собственности, если соседствующим с вашим оказался именно такой.
- Исправление кадастровой ошибки.
- Объединение смежных участков вследствие их приобретения в собственность.
Но не во всех случаях увеличение участка возможно, оно не будет допущено, если при этом в него должны быть включены:
- земли общего пользования;
- земля, относящаяся к другой категории по сравнению с основным участком.
Невозможным увеличение может оказаться и по иным причинам:
- участок уже достиг максимального разрешённого размера;
- соседи имеют утверждённый межевой план, и составленный для вас ему противоречит – тогда остаётся решать дело в суде;
- земля, которая должна быть включена в границы участка, изъята из оборота.
Увеличение надела при выполнении требований о максимальном размере приращения и отсутствии необходимости отдельного оформления права собственности на новые земли, может происходить по упрощённой схеме. В таком случае новые границы определяются кадастровым инженером, согласовываются в администрации и ставятся на кадастровый учёт.
Если же участок должен прирасти на площадь большую, чем разрешённая законом, то следует опять-таки обратиться в администрацию для проработки вариантов – чаще всего дополнительная земля выкупается, после чего оформление новых пределов участка становится возможным.
Предельные размеры
С тем, насколько можно увеличить земельный участок, дело обстоит так: первый источник, который следует использовать, это Земельный кодекс – главный законодательный акт, регулирующий земельные отношения. Согласно его положениям, при перераспределении земель садовый или дачный участок может быть увеличен максимум на 10% от собственной площади.
Но, помимо этого ограничения, могут присутствовать также и региональные, а именно: надел может быть увеличен не более, чем на минимальный размер участка того же вида использования, что и увеличиваемый, установленный в регионе.
Если при межевании участок оказался меньше что делать
07.04.
2018
При проведении согласования местоположения границ заинтересованные лица предъявляют кадастровому инженеру документы, удостоверяющие личность, документы, подтверждающие полномочия представителей заинтересованных лиц, а также документы, подтверждающие права заинтересованных лиц на соответствующие земельные участки (если сведения о собственнике отсутствуют в ЕГРН).
Что делать, если при межевании земельного участка площадь увеличилась
Если при межевании участок оказался больше и обнаруживается ошибка, то предстоит новое межевание – подготовка межевого плана по исправлению кадастровой ошибки. При благоприятном раскладе дело удастся решить в досудебном порядке, согласовав новое местоположение с соседями.
Что делать, если земельный участок по факту больше чем по документам
«При уточнении границ участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании.
В случае, если указанные… документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка».
Рекомендуем прочесть: Пособие Молодой Семье До 35 Лет 2020
Что делать, если площадь земельного участка больше, чем по документам
- Участки земли, располагающиеся в границах охраняемых зон;
- Территории, относящиеся к землям лесного массива;
- Участки, расположенные в непосредственной близости к водным объектам, которыми владеет государство или муниципальное образование;
- Земли, относящиеся к территории, используемой под объекты транспорта или связи;
- Участки, которые совпадают территориально с землями, выделенными под нужды государства;
- Участки земли, которые являются территорией, выделенной для питьевых нужд населения и для бытового водоснабжения.
На сколько можно увеличить площадь земельного участка при межевании
Если в итоге площадь окажется больше на показатель, равный или меньше 10% от заявленного изначального размера, а соседи не предъявляют претензии, то такое увеличение площади будет считаться законным.
Кроме того, если площадь, вошедшая в состав участка, по итогам уточнения является частью участка, принадлежащего третьим лицам, то собственник уточнённого участка может быть привлечён к ответственности в административно-правовом порядке.
Участок увеличился в результате межевания: вопрос законности
Сложившаяся практика в судах показывает, что если заявленные размеры участков превышены, то владельцы обычно проигрывают. Но если наличествуют всего два фактора, приведенных ниже, то шансы выиграть судебный процесс против кадастровой существенно возрастают:
Адвокат по земельным вопросам Маковеев Сергей Иванович
2. В п. 16 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 30 ноября 2020 г.), имеется следующее разъяснение: «16.
В результате кадастрового учета уточнения границ земельного участка увеличение его площади не должно превышать предельный минимальный размер земельного участка, а если он не установлен – десять процентов от указанной в государственном кадастре недвижимости площади этого земельного участка.
К сожалению, собственниками смежных з/у межевание было проведено ранее, и получилось, наш з/у № 112 зажат с трех сторон (четвертая сторона — дорога) уже согласованными границами. В итоге: площадь з/у № 112 согласно Свидетельству о гос.регистрации права = 636 кв.м, а в отчете о проведении межевания площадь з/у = 612 кв.м.
При фомировании проекта межевого плана было установлено, что з/у № 112 имеет частичное наложение на соседний участок № 111(справа от з/у № 112) (площадь наложения 50кв.м.) и на соседний участок № 114 на 10 кв.м.Таким образом, организацией, проводившей комплекс мероприятий по межеванию кадастровые работы были приостановлены.
С соседями договорились, забор решили перенести.
Если при межевании участок оказался меньше что делать Ссылка на основную публикацию
Наложение границ участков
Многие собственники узнают о наложениях границ соседствующих участков лишь при отчуждении земельного надела. Особенно часто такие споры возникают при вступлении в наследство. Ранее вопросу межевания не предавалось столь серьезное значение, процедура эта была добровольная и не всегда проводилась правильно, с оповещением всех соседей и учтением их мнения. Особенно часто заступы встречаются в случаях, когда надел не имеет ровной геометрической формы. Но наложение может быть результатом и захватнических действий соседа, который осознанно присвоил себе часть чужой территории.
Наложение границ – это процесс, при котором реальные очертания надела сдвигаются в ту или иную сторону. Иногда речь идет всего о нескольких сантиметрах, но последствия такого происшествия могут быть значительными. Они выражаются такими моментами:
Читать дальше Переселение из ветхого и аварийного жилья коми
- В базу Росреестра вносятся неверные данные.
- Права собственника нарушаются.
- От неправильного межевания страдают иные владельцы участков, расположенных поблизости.
Но и эти последствия не основные. Не стоит забывать о том, что возведение строительных объектов на своей земле производится в строгом соответствии с установленными законодательными нормами. В них прописывается допустимые минимальные отступления от границ, которые следует соблюдать при строительстве дома, сарая, гаража и иных недвижимых объектов. При неправильно установленных границах эти нормы нарушаются и хорошо, если увеличиваются, это не повлечет особых последствий, а вот при уменьшении может стать вопрос о сносе строения.
Если площадь земельного участка при межевании уменьшилась
Измениться границы надела земли в результате межевания могут не только в сторону увеличения, но и в сторону уменьшения. Уменьшиться размер участка земли в результате межевания может в двух случаях:
- Если в ходе разрешения в суде земельного спора притязания владельцев соседних участков на часть земли будут признаны законными.
- В результате признания факта кадастровой ошибки.
Если владелец согласен с притязаниями соседа, он может обойтись и без суда. При таком положении дел нужно будет подписать с владельцами других участков акт согласования границ и зарегистрировать изменения в ЕГРН.
Факт обнаружения кадастровой ошибки может быть признан не только по заявлению собственника, но и являться инициативой Росреестра.
Если в результате геодезических работ земельный участок стал меньше, или было обнаружено наложение границ, то в адрес собственника будет направлен протокол об обнаружении ошибки. Собственнику предложат для исправления сведений, приведших к ошибке, в течение шести месяцев предоставить пакет документов.
В судебной практике немало случаев, когда при неправильном межевании земельный надел не только уменьшался, но и полностью поглощался соседним наделом. Рассмотрим один частный случай.
Краснодарским городским судом принято мотивированное решение удовлетворить исковые требования о признании кадастрового учета незаконным и недействительным. Суд признал факт присутствия кадастровой ошибки. Как результат этой ошибочной информации произошло поглощение земельного надела истца соседним наделом земли в полной мере.
Истец Зайцева Т.М. была вынуждена искать справедливости в суде и обратиться с исковыми требованиями к кадастровой палате. Ее требование заключалось в признании кадастрового учета незаконным и недействительным. Надел земли общей площадью 420 м², был предоставлен ей для использования для личного подсобного хозяйства. Причем право пользования было постоянным и бессрочным. На этом участке она и проживала в течение последних 22 лет. Когда у Зайцевой возникла необходимость оформления земли, то выяснилось, что ее надел документально является частью участка, который принадлежит детскому саду, расположенному по соседству. Но фактически это было не так.
Исследовав в совокупности материалы по делу и выслушав истицу, суд счел иск правомерным, а требования законными и подлежащими удовлетворению.
Судом было установлено, что право Зайцевой на надел земли подтверждено выпиской из хозяйственной книги о наличии у нее права на земельный надел от 05 февраля 2011 года. Соседним пользователем земель являлось МДОУ «Светлячок».
17 апреля 2011 года директор МДОУ «Светлячок» обращалась в кадастровую палату с заявлением, в котором содержалась просьба об исправлении кадастровой ошибки и пересмотре расположения границы земельного надела. Однако ошибка в данных не исправлена. Представитель ответчика согласен с тем, что присутствует наложение границ земельных наделов Зайцевой и МДОУ «Светлячок», и они готовы исправить указанную ошибку в кадастре.
Руководствуясь ст. 194 – 198, 100 ГПК РФ, суд принял решение исковые требования Зайцевой к кадастровой палате признать обоснованными. Кадастровый учет земельного участка признать недействительным. Недействительным также признали зарегистрированное право МДОУ «Светлячок» на земельный участок и прекратили право постоянного бессрочного пользования МДОУ «Светлячок» на указанный надел.
