Расчет арендной платы за земельный участок от кадастровой стоимости

Виды оплаты за земли во временном пользовании

Первое, что стоит знать о временном владении участком земли – условия для заключения договоренности с государственной структурой и частной в корне отличаются.

И если в первом случае, цена назначается только после объективной оценки земли, во время которой рассматривается ее основное назначение, месторасположение и многие другие факторы, прописанные в законодательной базе, то частник проводит субъективную оценку, отталкиваясь от своих собственных убеждений, пожеланий и критериев.

В связи с этим все цены на аренду делятся на несколько видов:

Каждая из них определяется по индивидуальным критериям и оказывает взаимное влияние. Помимо особенностей в контексте одной из оценочных групп, есть общие факторы, влияющие на понижение или повышение стоимости земельного участка.

Независимо от рыночных колебаний общей годовой цены, каждая сумма единоразово прописывается в договоре на весь временной период, кроме некоторых исключений, раскрытых в рамках закона РФ.

Хотите знать, как рассчитать необходимую сумму оплаты за участок, взятый на 49 лет?

Разбираемся с такими вопросами в этой статье!

Нормативная арендная цена

Данная стоимость высчитывается и указывается государственными органами самоуправления. В сравнении с другими видами оценки – она стабильна и не зависит от рыночных изменений.

Существует два основных критерия, по которым производится оценка: категория земли и ее расположение.

Что касается категорий, то вся государственная земельная собственность делится на два вида – земли, которые не могут находиться в частной собственности и территории, разрешенные для передачи в личное владение.

Помимо этих критериев существует ряд параметров, по которым проводится анализ:

• строительная, архитектурная ценность;
• социально-экономическая ценность;
• историческая ценность;
• природные качества территории.

К примеру, земля для выращивания растительных культур на юге будет значительно дороже, чем такая же территория на севере, а участок находящийся рядом с Москвой может стоить в разы больше, чем аналогичный по размерам в ПГТ или отдаленном от столицы городе.

Кадастровая стоимость

Этот вид анализа стоимости является самым точным и объективным, так как во время его проведения учитывается ряд факторов, влияющих на повышение или понижение основной стоимости, не зависящих от личных интересов владельца. Часто рыночная цена базируется именно на этой оценке.

Проведение данной операции начинается с точного измерения границ и площади всего участка. Дальнейший расчет реальной арендной платы основывается именно на этой информации. Следующий, повышающий стоимость, критерий – коммуникации, теплицы и другие дополнительные постройки.

Нужной частью оценки является анализ окружающей флоры. Наличие лесов, озер, парков положительно влияют на цену участка, а вот болотистая и загрязненная территория может снизить его стоимость.

Еще одна грань, которая формирует реальную цену территории – рельеф. Если земля находится в низине, то участок подвержен постоянным наводнениям, что явно отображается на возможности его полноценного использования.

Рыночная

Если критерии, по которым производится государственная оценка, связаны непосредственно с самой территорией и условиями вокруг нее, то рыночная оценка основана на спросе и предложении. Факторы, влияющие на нее:

• психология той или иной группы людей;
• экономическая картина в стране;
• политическая ситуация в государстве.

Что же касаясь городских территорий, то помимо объективных особенностей, на стоимость влияет престижность местности, наличие памятников или архитектурных достопримечательностей. Существуют также районы «для богатых», земля которых превышает стоимость в несколько раз из-за своей «элитности».

Любое экономическое колебание может повысить или понизить спрос, тем самым изменить стоимость определенной территории. К примеру, в случае экономического кризиса, когда риск вложения крупных денежных сумм в земельные участки высок, спрос на аренду может возрасти, так как предприниматели посчитают более безопасным временное вложение средств, вместо совершения покупки.

Среди всех трех видов, самым выгодным способом проведения оценочной стоимости считается кадастровая оценка, так как она проводит анализ, основываясь на объективных показателях. Часто можно встретить выгодные предложения среди частных арендодателей, для этого необходимо заниматься постоянным мониторингом земельного рынка.

Достаточно ли установить плату за землю ниже, чем по результатам торгов

Закон обязывает ОМСУ руководствоваться семью основными принципами определения арендной платы за землю (п. 1 ст. 39.7 ЗК, определение Верховного суда от 25.05.2017 № 83-АПГ17-6). Они указаны в постановлении Правительства от 16.07.2009 № 582. Какие это принципы и что они означают, посмотрите в таблице ниже. Если ОМСУ нарушил хотя бы один из семи принципов, арендатор может оспорить размер платы в суде.

Прежде чем установить арендную плату, оцените экономические факторы, которые влияют на доходность земельного участка.

Принцип экономической обоснованности означает, что собственник земли должен обеспечить ее эффективное использование. Прежде чем установить арендную плату, ОМСУ должен оценить экономические факторы, которые влияют на уровень доходности земельного участка (определение Конституционного суда от 28.02.2017 № 424-О). Если местные власти эту обязанность не выполнили, арендатор может оспорить размер платы

Судьи не примут во внимание то, что вы установили плату ниже, чем при заключении договора аренды по результатам торгов

ПРИМЕР 1. Компанию не устроила ставка арендной платы, которую установила городская дума. Руководство компании посчитало, что ОМСУ нарушил принцип экономической обоснованности и неправильно определил коэффициент аренды.

Суд первой инстанции с компанией согласился. ОМСУ не провел анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка.

Городская дума подала апелляционную жалобу, в которой просила отменить решение суда первой инстанции. ОМСУ ссылался на то, что арендная плата за землю была бы значительно выше, если бы с арендатором заключили договор по итогам торгов.

Верховный суд встал на сторону компании. Он указал, что при определении платы за участок ОМСУ не учел экономический фактор — вид разрешенного использования земельного участка. То, что при заключении договора аренды по результатам торгов арендная плата была бы значительно выше, значения не имеет. Размер арендной платы по договору без торгов определяется в другом порядке (апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного суда от 22.05.2019 № 70-АПА19-1).

2) коэффициент вида деятельности

Коэффициент вида деятельности – это повышающий коэффициент от 1 до 10, увеличивающий базовую ставку арендной платы в зависимости от того, какая на участке осуществляется деятельность и размещаются объекты. Например, коэффициент для промышленного производства – 1,1, а для складов – 4,2.

Если участок предоставлен для строительства, то в первые три года применяется коэффициент 1,5, если данный коэффициент для соответствующего вида деятельности больше 1,5. По истечении трех лет устанавливается коэффициент в зависимости от планировавшегося назначения возводимых объектов, независимо от того, построены они или нет.

Например, если участок предоставлялся для строительства склада, то первые три года применяется коэффициент 1,5, а после этого – 4,2 независимо от того, было ли завершено строительство;

Как рассчитать аренду при заключении договора с частным лицом

Чаще всего, когда речь идёт о заключении договора с гражданином или организацией, стороны сами договариваются об арендной плате. В итоге цена может быть абсолютно любой. Но законодатель всё-таки предлагает к использованию определённый порядок.

Так, имеется формула, которая чаще всего используется, когда других вариантов для расчета аренды у частного лица не нашлось. Например, в договоре отсутствует размер платы и обязательство не выполняется добровольно. Можно использовать формулу при подаче иска в суд или направлении претензии.

Выглядит она следующим образом:

Формула определяет цену за календарный год, месячную стоимость можно получить на основании простых математических расчётов.

На практике аренда редко рассчитывается именно таким образом. Граждане и организации стараются исходить из рыночных реалий, так как они могут существенно отличаться.

Как рассчитать арендную плату за землю — базовая информация

Арендой является передача имущества во временное использование за отдельную оплату.

На основании земельного кодекса лица, которые готовы взять в наём территорию обязаны платить определённую сумму. Порядок утверждения такой оплаты устанавливается региональными властями индивидуально, опираясь на общие законодательные акты.

Если рассматривать базовый размер арендной платы, то в него входит: кадастровая стоимость, умноженная на специальные показатели, они утверждены органами власти и являются одинаковыми во всех областях.

Расчет арендной платы земельного участка

Оплата является одним из главных пунктов договорных отношений. Порядок и принципы расчета утверждает государство определёнными законодательными нормативными актами.

Как проходит расчет годовой арендной платы для налогообложения? Установлено, что расчет суммы оплаты аренды за расчетный год, может определяться четырьмя методами:

• От кадастровой стоимости территории земли
• Основываясь на ставки платежа по аренде либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными законодательством
• От рыночной цены земельных площадей
• На торгах. Когда заключаются договора на таких мероприятиях, размер и срок оплаты тоже обозначается там, то есть по результатам.

Если обратиться к земельному законодательству, можно увидеть, что устанавливает порядок определения суммы аренды правительство или региональные органы власти.

Существует ряд правил, для определения стоимости аренды земли, которые находятся во владении государства:

• основа платежа определяется кадастровой стоимостью;
• результаты торгов на специальном аукционе;
• сумма налога на арендуемую площадь;
• ставки оплаты;
• рыночная цена территории.

Важно понимать, что сумма арендного платежа за использование надела, а также время оплаты обязательно обозначаются в договоре. Оплата состоит из базовых показателей. Но необходимо учесть, что такие ставки делятся в зависимости от категории земли и самого арендатора

Базовая ставка устанавливается для всех городов страны одинаковым размером

Но необходимо учесть, что такие ставки делятся в зависимости от категории земли и самого арендатора. Базовая ставка устанавливается для всех городов страны одинаковым размером.

В договоре на аренду земли обязательно должна быть указана сумма платежа

Существует такая составляющая, как зональный коэффициент, он будет делиться по регионам индивидуально. Необходим он, для определения кадастровой стоимости территории надела.

Кроме того, есть некоторые поправочные коэффициенты, они различаются по категории целевого назначения участка. То есть, то, для чего он будет использоваться.

Ну и конечно площадь участка — один из необходимых показателей. Так как расчет кадастровой стоимости берётся за квадратный метр земли. А платёж вносится за всю территорию.

Если, к примеру, рассматривать отдельно территории для сельскохозяйственного назначения арендная плата может взиматься во многих формах.

К примеру, это может быть:

• платеж
• некоторый объём продукции
• получение услуг, связанных с арендой
• передачи во владение чего-либо
• расходы на улучшение качественных характеристик  земли.

Данный пункт оговаривается в договоре, таким образом, оплата может быть:

• деньгами
• услугами
• различными продуктами.

А также в счёт такой платы проводится улучшение и облагораживание территории. То есть, определённый период времени платежи не вносятся, а все средства идут именно в дело. Когда наниматель приносит вред экологии, арендодатель вправе разорвать договорные отношения.

В соответствии с земельным кодексом, существует некоторые группы людей, которым предоставляются льготы при оплате аренды.

К ним относятся:

• люди пенсионного возраста
• инвалиды первых двух групп
• ветераны
• люди, которые пострадали при Чернобыльской АЭС
• лица, участвующие в ликвидации аварий на атомных объектах
• семейства с тремя и более детьми.

Как определяется арендная стоимость государственных земель сельскохозяйственного назначения

В первую очередь стоит определить, что такое земли сельскохозяйственного назначения. К данной категории недвижимости относят участки земли, которые расположены за территорией населенных пунктов и предоставляются только для ведения сельского хозяйства.

Земли с/х назначения могут предоставляться государственной властью. При этом размер участков не определен в законодательстве. Поэтому объем предоставления может быть разным.

Соответственно, базовая ставка арендной платы также может быть различной в зависимости от многих критериев. Например, стоимость аренды будет определяться в зависимости от расположения участка, его размера, рыночной, кадастровой цены и других характеристик.

Земли сельскохозяйственного назначения можно взять в аренду не только у государства, но и у частного собственника.

В 2009 году Правительство РФ приняло Постановление № 582, в котором определяются основные правила, регламентирующие стоимость аренды для земель, которые выдаются государством.

В данном акте описаны основные принципы, которые влияют на стоимость государственных земель. Цену аренды определяют согласно:

• кадастровой стоимости земельного участка – главный критерий;
• рыночной цены земли;
• размеру земельного налога на недвижимость;
• ставкам оплаты аренды, которые были рассчитаны в определенный временной период;
• итогу аукциона.

Такие условия сделки, как порядок оплаты, срок, стоимость за месяц, время внесения арендных платежей и прочие особенности определяются при подписании договора.

Категория, к которой относится земля, имеет первоочередное значение, поскольку от этого напрямую зависит стоимость аренды. Например, размер арендной платы за предназначенную для строительства землю будет выше, чем за участок, арендующийся для ведения сельского хозяйства.

Базовая ставка устанавливается на региональном уровне. Она определяется государственной властью субъектов РФ в соответствии с особенностями региона и его экономическим уровнем.

Также при установлении цены за аренду земельного участка ориентируются на зональный коэффициент – КТ. Данный критерий для недвижимости определяется в ходе процедуры оценки кадастровой стоимости земли на локальном уровне субъектов РФ. Зональный коэффициент устанавливается на основе характеристик не только земельного участка, но и окружающей его среды.

Зональный коэффициент не единственный критерий, также существует поправочный коэффициент – КЦ. Такая характеристика устанавливается на основе целевого назначения участка.

Размер земельного участка сельскохозяйственного назначения – важный критерий, от которого зависит стоимость аренды. Также он составляет одну из производных при определении арендных платежей.

Из вышесказанного делаем вывод, что цена аренды земель, предназначенных для с/х, определяется на основе:

• базовой ставки;
• размера земельных угодий;
• зонального коэффициента;
• поправочного коэффициента.

Также стоит знать, что государство предоставляет льготы определенным категориям граждан:

• участникам ВОВ;
• лицам, которые принимали участие в ликвидации аварии в Чернобыле;
• многодетным;
• инвалидам I и II группы.

Порядок оформления таких земель во временное пользование в соответствии с льготными условиями устанавливается региональными органами государственной власти.

Важно! Государство выдает земельные участки с/х назначения любого размера, но срок ограничен. Максимальный период аренды – 49 лет

Также арендатор имеет преимущественное право на выкуп земельного участка в личную недвижимость.

Как подсчитать самостоятельно?

Арендная плата, базируясь на кадастровой стоимости, определяется, исходя из следующих категорий:

• экономическая целесообразность;
• категория земель и ВРИ (вид разрешенного использования);
• недопущение ухудшения экономического состояния арендаторов;
• предполагаемая доходность земельного участка.

К тому же при сдаче земельных участков в аренду учитывается необходимость содействия государства социально-значимых видов деятельности.

Для этого устанавливается арендная плата, которая не превышает земельный налог.

Тем категориям граждан, которые освобождены от земельного налога, предполагается снизить или освободить от арендной платы.

Органы местного самоуправления принимают решение по определению арендной платы.

Они действуют только в рамках федеральных законов и не должны самочинно устанавливать корректирующие коэффициенты.

В противном случае они ограничивают интересы и права арендаторов.

Корректирующий коэффициент

В Постановлении Правительства отдельным пунктом выделены правила, согласно которым определяется порядок расчета арендной платы.

В отношении разных участков эти данные составляют:

1. Если физическое или юридическое лицо освобождено от уплаты земельного налога согласно налоговому законодательству, то КК составляет 0,01%.
2. Физическое лицо, имеющее право на уменьшение налоговой базы, платит арендную плату с КК 0,01%. При этом в результате уменьшения налоговая база приравнивается к нулю.
3. Корректирующий коэффициент равен 0,01% при расчете для физического лица, которому по закону положено уменьшение налоговой базы. Эта ставка устанавливается тогда, когда налоговая база больше размера налогового вычета.
4. КК равняется 0,01%, когда речь идет об аренде земель, выведенных из оборота, но согласно закону передан в аренду.
5. КК равен 0,01 процента, если участок загрязнен радиоактивными отходами и другими вредными веществами.
6. Такой же коэффициент предусмотрен для земельных участков, если они переданы для размещения Посольства и Консульства иностранных государств.
7. КК равен 0,6 процента в случае, если участок предоставлен гражданину для строительства ИЖС, садоводства, огородничества, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, выпаса с/х животных и сенокоса.
8. Коэффициент равен 0,6% в случае предоставления участка в аренду фермерскому хозяйству.
9. Такой же КК предусмотрен для тех, кто берет землю с целью осуществления любой сельскохозяйственной деятельности.
10. КК равен 1,5%, если арендатором является:
11. лицо, которое имеет право на предоставление бесплатного земельного участка;
12. лицо, заключивший с органами местного самоуправления договор на развитие территории;
13. у кого есть право на внеочередное получение земельных участков;
14. юридическое лицо, с которым заключен договор о строительстве жилья.
15. Корректирующий коэффициент равен 2 процентам при проведении арендатором работ, связанных с использованием недр.

Годовой подсчет

Формула расчета очень проста. Она базируется на кадастровой стоимости.

Годовая плата считается по формуле: Ар = КС х КК, где:

• Ар — арендная плата за год;
• КС — кадастровая стоимость земельного участка;
• КК — корректирующий коэффициент.

Например, фермеру нужно рассчитать предстоящую арендную плату за земельный участок. На этом участке он предполагает разводить свиней и организовать сенокос и выращивание овощей.

Полная кадастровая стоимость участка, куда вошли площадь, ВРИ и категория, рельеф, расположение, удаленность от города, равна 2 миллионам рублей. КК — 0,6%. Перемножаем эти два значения: 2 000 000 х 0,6% = 12 000

Получаем 12 тысяч рублей.

Для частных лиц и организаций

Формула расчета для физических и юридических лиц ничем не отличается друг от друга.

Как правило в расчет принимается деятельность компании и его предполагаемая прибыль, а не форма.

Расчет формулы производится по правилам, указанных в земельном законодательстве.

Они зависят от того, какой деятельностью будет заниматься частное лицо или организация, то есть — от корректирующего коэффициента.

Плюсы и минусы способа

Основным плюсом этого способа расчета является его простота. Достаточно знать свой коэффициент и несложно будет узнать годовую арендную плату.

Сложность чаще всего заключается в том, что кадастровая стоимость оценивается раз в 3-5 лет и может существенно измениться.

Где можно взять сведения о нормативной денежной оценке данного участка

Информацию о кадастровой стоимости участка выдают земельные организации

Извлечение из документации нормативной денежной оценки территории могут понадобиться организациям и обычному человеку.

Такая информация предоставляется в виде выписки не позднее тридцати календарных дней со дня обращения.

Этот запрос делается в организации кадастра.

Кроме того, данная информация должна быть обозначена в паспорте на землю.

Кадастровую стоимость территории можно узнать из выписок земельной организации.

Она может предоставляться для арендаторов совместно с расчётом аренды за двенадцать месяцев.

Мнение юриста-эксперта

Существует целый ряд причин по которым может быть произведен перерасчет уже начисленной арендной платы

Когда проводятся специальные торги, на которых продается право арендного пользования, начальная сумма определяется законодательством об оценочной деятельности.

После торгов заключается договор аренды с уже обозначенной ценой за год. 

Важно знать, что расчёт суммы аренды делается с учётом количества полных месяцев, когда использовался участок. Исчисление размера платежа производится при возникновении права на территорию, если:

Исчисление размера платежа производится при возникновении права на территорию, если:

1. Они возникли до пятнадцатого числа месяца включительно. Полным месяцем будет считаться месяц заключения договора.
2. Когда сделка произошла после пятнадцатого числа, за целый месяц, будет браться следующий.
3. Разрыв договора до 15-го числа, за целый месяц принимается предшествующий период.
4. Прекращение отношений после 15-го числа, за целый месяц принимается текущий период.

Следует знать, что могут вноситься изменения в оплату по причинам:

• изменение кадастровой стоимости территории
• когда категория использования участка была изменена
• изменение вида разрешенного пользования площади
• после внесения изменений в законодательные нормативные акты
• в других ситуация, которые прописаны в договоре.

Даже взяв во внимание все перечисленные причины, следует знать, что изменения не допустимы больше одного раза в двенадцать месяцев

Как рассчитать для физических лиц?

Точно так же, как и оценку, рассчитать каждый вид аренды можно разными способами.

На основании кадастровой оценки

Для расчеты цены аренды на базе кадастровой стоимости применяется такая формула:

Значение последнего понятия определяется законодательством России:

• 0,01% – используют при расчете для лиц, освобожденных от налогов или имеющих налоговые льготы.
• 0,6% – установлены для особ, желающих взять землю в аренду с целью развития сельскохозяйственного бизнеса.
• 1,5% – необходимо внести в формулу во время расчета аренды для промышленных, жилищных и либо каких других построек.
• 2% – указывают во время подсчета арендной стоимости территории, на которой планируют добывать полезные ископаемые.

Пример №1. Петров Василий Иванович решил снять в аренду участок земли для развития сельского хозяйства, а точнее, выращивания злаковых культур. Выбранная им земля, пройдя кадастровую оценку за пол года до аренды, была оценена в 300 000 руб. Отталкиваясь от закона о процентном коэффициенте в данном случае нам необходимо умножить на 0,6%.

300 000*0,6% = 1 800 руб. – составит арендная плата данной территории.

Пример №2. Андрей Васильев решил арендовать небольшой земельный участок для строения кафе на территории города. В июне 2016 года была проведена кадастровая оценка и заключен договор на весь 2017 год. В результате, стоимость после оценки составила 500 000 руб. Чтобы определить арендную плату нам необходимо 500 000 руб. умножить на 1,5% (процентная ставка для построек).

500 000*1,5%= 7500 руб. – арендная плата.

Пример №3. Компания «Агроком» решила заключить договор с властями города об аренде земельного участка, на котором расположено месторождение угля. Указанный период эксплуатации этого участка – с февраля и до января (включительно) 2017 года. В сентябре 2016 года была проведена кадастровая оценка, которая составила 800 000 руб. По закону РФ процентный коэффициент для данного типа эксплуатации составляет 2%.

800 000*2%=16 000 руб. – арендная плата.

На базе рыночной стоимости

В отличие от предыдущей формулы, в расчете частной аренды в основе используют не кадастровую оценку, а рыночную. Умножение производится на ставку рефинансирования центрального банка.

Расчет проводится по такой формуле:

Рыночная цена, как мы уже рассмотрели ранее, может быть значительно выше, чем сама кадастровая оценка земельного участка, так как во время проведения анализа учитываются субъективные индивидуальные факторы владельца.

Во время подсчетов используется ставка ЦБ, которая является действующей на момент подписания договора.

Пример. Алексей Сергеевич решил взять в аренду большой земельный участок, принадлежащий частному владельцу для развития фермерского бизнеса. Период аренды – апрель – август 2017 года (включительно). Рыночная оценка была проведена в 2016 году в ноябре месяце и составила 200 000 руб. Действующая ставка ЦБ в 2016 году – 10,00%

Итак, делаем подсчет: 200 000*10% = 20 000 руб. – арендная плата.

Еще один пример. Сергей Геннадьевич решил взять в аренду землю для постройки промышленного помещения. Период аренды ноябрь 2017 г. – октябрь (включительно) 2018 года. Оценка рыночной стоимости данной территории была проведена в мае 2017 года и составила 600 000 руб. Согласно решению ЦБ –процентная ставка 9,25%

Проводим расчет: 600 000*9,25% = 55 500 руб.

Независимо от возможных изменений в рыночной оценке или ставке, после заключения договора сумма арендной платы не меняется.