Все, что необходимо знать о схеме планировочной организации для разрешения на строительство

Форма, структура, содержание схемы

Документ состоит из двух частей: схематической и описательной. Рассмотрим каждую более детально.

1.Схематическая (или графическая) часть. В ней содержатся:

• границы участка земли, соответствующие межеванию и кадастровому учету;
• контуры и точные габариты планируемого объекта капитального строительства с точным расположением в границах участка без внутренних обозначений;
• если на территории надела уже имеются строения, их наносят на схему, сюда же относятся объекты под снос с соответствующими обозначениями;
• границы охраняемых территорий, водоохранных зон, охранных зон коммуникаций и инженерных сетей и т.д., одним словом, особых зон использования, что соответствует градостроительному плану. Здесь же обозначается территория действия публичного сервитута.
• схема расположения инженерных сетей с обозначением возможности и мест, где будет осуществляться подключение капитального строения.

• характеристики участка земли с полным описанием;
• технические и экономические данные по организации надела и его застройки с учетом планируемого строительства, сноса имеющихся объектов или их реконструкции;
• характеристики частного жилого дома по проекту (в соответствии с разрешением на строительство);
• описание планируемых работ по благоустройству;
• для производственных зданий – обоснование размещения всех зданий, транспортных схем для осуществления подъезда к помещениям и грузоперевозок.

При указании характеристик застройки участка земли и проектируемого ИЖС придерживаются следующих обязательных параметров, которые должны быть отражены:

• этажность жилого дома с учетом подземной и наземной частей (сюда входят цокольное помещение, если верхнее перекрытие возвышается над уровнем земли на 2 м и более, этажи над землей, мансарда и т.д.);
• высота дома, которая замеряется от двух точек: отмостки и конька крыши, без учета высоты труб и иных выступающих частей;
• площадь ИЖС по внешней границе здания с учетом всех выступающих деталей (терраса, крыльцо, гараж и т.д.);
• коэффициент или процент застройки, который вычисляется путем соотношения площади проектируемого объекта к площади надела;
• общая площадь частного дома, суммируемая внутренняя площадь помещений с учетом лестничных маршей и площадок, балконов, лоджий, веранд и т.д.

Готовая схема утверждается владельцем участка земли или уполномоченным лицом по соответствующей доверенности.

Требования к содержанию СПОЗУ

При подготовке схемы важно руководствоваться требованиями. В СПОЗУ включают следующие данные:

В СПОЗУ включают следующие данные:

1. Площадь застройки.
2. Общая площадь участка.
3. Коэффициент плотности застройки до 0,4.
4. Высота здания.
5. Площадь жилого дома.
6. Количество этажей.
7. Суммарная площадь, включая все этажи.

Помимо описательной части, отображаются следующие данные:

• границы земельного участка;
• границы планируемой постройки;
• отступы от стен до границ участка (3 метра до соседней территории, 5 метров до дороги);
• размеры и расположение дома.

Форма, структура и состав схемы расположения земельного участка

Основу СПОЗУ составляют материалы топографической съемки, проведенные ранее. На схеме указывается номер ГПЗУ, план жилого дома, высота (для ИЖС максимум 3 этажа), вид ограждений, коммуникационные сети, границы зон, подъездные пути и другие сведения. Подробнее смотрите в нашей статье по СПОЗУ.

Форма СПОЗУ

В верхней части листа справа столбиком должны быть указаны адрес участка, параметры здания, экспликация и условные знаки.

По центру размещается сам чертеж.

Внизу — технические сведения в текстовом виде, примечания.

Чертеж выполняется вручную (синими или фиолетовыми чернилами, чертежной тушью) или в электронном виде. Формат А3 или А4, белый лист. Текстовая часть должна быть в печатном и читабельном виде.

СПОЗУ состоит из:

• титульного листа,
• графической части,
• текстовой части,
• приложений.

Состав СПОЗУ

В конце документа списком указываются сведения из кадастровых записей, а именно:

• кадастровый номер участка,
• границы участка,
• номер плана застройки,
• общая площадь,
• расположение объектов капитального строительства,
• отметки о расположении будущих построек,
• схема коммуникационных сетей,
• подъездные пути,
• тротуары.

Какие эффекты создают растения в саду

Эффект объемности за счет пышного цветения хорошо создают травянистые многолетники – рудбекия, флоксы, дельфиниум, роджерсия, арункус (волжанка), а также однолетние травы и цветы – каллистефус (астра однолетняя), клещевина (хороша и в качестве солитера), амарант. Их хорошо добавлять в композицию, которая еще не разрослась. Если одни растения теряют декоративность после цветения, нужно предусмотреть, чем их быстро заменить, заполнив образующиеся прогалины.

Дизайнерам хорошо известно, что небольшой объем можно частично восполнить с помощью цвета, поэтому на пустых участках хорошо высаживать красивоцветущие летники. Достаточно быстро их «обойдут» многолетние травы и кустарники, и объем возникнет естественным образом.

Ловко «залатать брешь» помогут быстрорастущие кустарники с цветными (или пестрыми) листьями: барбарис Тунберга, дерен белый, скумпия, гейхера, бересклет Форчуна, пузыреплодник калинолистный; а также формы с ярким или пышным цветением: спирея японская, гортензия дуболистная, калина, боярышник, бузина черная, форзиция, буддлея Давида, вейгела, кизильник, дейция.

• Деревья и кустарники в саду – как подобрать и расположить растения?

  Основные правила расположения деревьев и кустарников на дачном участке.

• 8 правил использования растений с цветными листьями в дизайне сада

  Откройте в себе художника и рисуйте в саду картины при помощи декоративных растений.

Не стоит сбрасывать со счетов и лианы – глицинию, жимолость, кобею, ипомею и турецкие бобы (фасоль многоцветковую). Они с успехом могут компенсировать и дефицит цветности, и объем. Несколько лет роста – и по количеству листьев, а также общему объему кроны они составят конкуренцию молодым деревцам. Лианы хорошо растут и восполняют недостающие объемы, принимая форму, которую им диктует опора, не только привычную арочную, но и пирамидальную, колонновидную, шарообразную.

Лучшие цветущие однолетние лианы для сада (25 фото)Эти однолетние вьющиеся растения идеально подойдут для вашего сада!

Объемы, не занятые растениями, помогут заполнить мульчирующие материалы – только старайтесь выбирать не разноцветную гальку или гравий, а натуральные материалы, которые не придется выгребать из-под разрастающихся кустарников – кору хвойных, ореховую скорлупу, щепки. Если речь идет об арках, опорах, стеллажах или других временных приспособлениях для восполнения объема – они тоже должны быть мобильными. И когда в них отпадет необходимость, – чтобы их легко можно было передвинуть или совсем убрать.

У способа формирования сада по принципу «скелет»-«одежда» есть и свои противники, которые убеждены, что направления в ландшафтном дизайне задает мода в садовой сфере. Этого, конечно, нельзя отрицать. Однако мода на использование растений в дизайне переменчива и быстротечна. И ее принципы касаются не устойчивого во времени (и в том числе зимостойкого) «скелета», а скорее того, чем он будет обрамлен – т.е. «одежды». Популярные в прежние годы флоксы сменили хосты, им на смену пришли папоротники, затем наступил период массового увлечения гейхерами, и только мода на хвойные, без которых не обходится ни одна растительная композиция, по-прежнему остается незыблемой.

Образец схемы для ИЖС

По сути она представляет собой план земельного участка на местности. Причем в ней обязательно указываются как все существующие строения, так и проектируемые

Поскольку образец СПОЗУ часто требуется именно для начала строительства, основное внимание следует уделить чертежу будущего дома и других сооружений, которые предполагается возвести на территории

Всегда состоит из 3 частей:

1. Чертеж в масштабе 1:500 (в 1 см схемы 500 см реального пространства, т.е. в 1 см «бумаги» 5 метров территории).
2. Условные обозначения.
3. Технико-экономические показатели. Они характеризуют параметры здания, которое будет сооружено, а также площадь территории:

• суммарная площадь дома;
• суммарная площадь в пределах внутренней поверхности стен;
• площадь по этажам;
• общее количество этажей;
• высота здания;
• коэффициент плотности застройки (он должен быть в пределах 0,40);
• коэффициент застройки (не более 0,20).

Как правило, под чертежом идет табличная часть, в которой указываются такие данные:

• ФИО, должность разработчика;
• его подпись;
• дата создания схемы;
• кто утвердил СПОЗУ;
• сведения о заказчике;
• масштаб;
• общее количество листов;
• номер этого листа.

На схеме обязательно указывают размеры дома и отступы внешних стен от границ участка. Все данные приводятся в метрах.

Подробный видео комментарий о строительных нормах по отступам:

Мнение эксперта
Саломатов Сергей
Эксперт по недвижимости

В СПОЗУ обозначают только капитальные строения. Не учитываются бани, гаражи, теплицы, прочие хозяйственные постройки.

Какие требования предъявляются к схеме планировочной организации

Чтобы данный документ был грамотно составлен, а также обладал юридической силой, он должен составляться исключительно при учете определенных требований. Они могут иметь отношение к правилам составления документа или к его удостоверению.

Во втором случае требования учитывают, где именно составляется СПОЗУ, а также кто этим занимается. К ним относится:

• лицо, заинтересованное в получении документа, должно обратиться в отдел по градостроительству и архитектуре конкретного региона, где находится земля;
• им подается специальная заявка, на основании которой начинается подготовка СПОЗУ;
• в результате он получает правильно составленный документ, подготавливаемый специалистами;
• специалисты удостоверяют его подписями и печатями.

Требования к созданию СПОЗУ включают в себя:

• составляется документ на листах формата А4, но если территория действительно обладает значительной площадью, то допускается пользоваться для чертежа листами А3;
• создается СПОЗУ только вручную, для чего используется соответствующий бумажный носитель, а только потом разрешается скопировать схему на электронные носители, если имеется для этого необходимость;
• можно применять для упрощения процесса компьютерное моделирование, после чего результат распечатывается и заверяется;
• чертеж должен создаваться монолитной и непрерывной линией, а также не должны присутствовать нахлесты;
• во время создания чертежа надо пользоваться специальной тушью черного цвета;
• при написании текста надо преподносить информацию точно, детально и разборчиво, а также нельзя, чтобы были какие-либо исправления или помарки;
• вносится информация исключительно печатными буквами и цифрами.

Важно! Если созданный документ не соответствует вышеуказанным требованиям, то это может являться основанием для оспаривания его юридической силой

Кто занимается составлением СПОЗУ

Для получения данного документа надо обращаться в администрацию конкретного региона.

Важно! В некоторых городах администрация не занимается предоставлением услуги по составлению СПОЗУ, а в этом случае заинтересованные лица могут обратиться в разные коммерческие организации, предлагающие данные услуги.

Существуют ситуации, при которых возведение какого-либо строительного объекта на земельном участке может представлять опасность для людей или компаний, а в этом случае составитель документа должен иметь специальную лицензию на реализацию услуг.

Для составления СПОЗУ заинтересованное лицо должно подать заявку в администрацию с необходимыми документами, а к ним относится:

• паспорт гражданина;
• св-во о собственности на участок земли;
• доверенность, если занимается процессом представитель;
• топографическая съемка участка земли;
• градостроительный план.

Услуга по созданию СПОЗУ может иметь разную стоимость, однако в среднем она варьируется от 3 до 6 тыс. руб.

Пример составления СПОЗУ для земельного участка.

Как самостоятельно составить документ

СПОЗУ может быть составлен самостоятельно, если гражданин изучит его структуру и правила создания. Делится документ на две части, причем первая является графической и представлена в виде чертежа, а вторая заполняется текстом.

Непременно в СПОЗУ должны содержаться сведения:

• номер участка;
• план дома, который планируется построить;
• другие сооружения, располагающиеся на земельном участке, причем только капитальные, а к ним не относятся разные теплицы или сарай;
• места прокладки на участке различных инженерных коммуникаций, причем если они отсутствуют, то велика вероятность, что администрация не выдаст разрешение на строительство, поэтому придется решать данный вопрос через суд;
• подъезды и дорожки ко всем объектам, которые имеются или планируются на территории;
• указываются границы, поворотные точки границ земельного участка и различных важных зон, которые могут быть охранными или санитарными;
• детально прописывается точная площадь участка;
• указывается площадь всех объектов, которые уже построены или планируются возводиться на территории;
• должен иметься расчет коэффициента застройки, причем он выражается в процентах;
• непременно указывается, какой вид ограждения будет применяться на территории.

Важно! При самостоятельном составлении СПОЗУ следует учитывать не только уже имеющиеся строения, но и объекты, которые только планируется возводить. Дополнительно в процессе составления этого документа учитывается площадь всех мансардных и подвальных помещений, а также высота здания

Дополнительно в процессе составления этого документа учитывается площадь всех мансардных и подвальных помещений, а также высота здания.

Заказать СПОЗУ: пошаговая инструкция

Подобную услугу оказывают как государственные органы (архитектурный департамент местной Администрации), так и коммерческие организации. Специалисты (инженеры) работают примерно по такому же алгоритму, поскольку они всегда просят предоставить градостроительный план, на основе которого и осуществляется составление схемы СПОЗУ.

Но в этом случае качество работы практически гарантированно, а цена вполне доступна (стоимость приведена ниже)

При выборе исполнителя стоит обратить внимание на лицензию компании, которая дает ей право заниматься подобной деятельностью

Шаг 1. Сбор документов

И частные граждане, и компании заполняют заявку, но конкретный список документов отличается. Физические лица подают такой набор:

• проект дома;
• свидетельство о собственности;
• градостроительный план;
• кадастровый паспорт;
• результаты топографической съемки (план местности).

А компании также подают все эти документы, но к ним добавляются и такие бумаги:

• подробное задание на проектирование;
• схемы организации движения пешеходов и транспорта;
• учредительные документы (копии);
• архитектурные планы;
• инженерные отчеты по результатам изысканий;
• описание участка, особенностей его расположения и предполагаемого использования.

Заявку обычно можно подать и онлайн: для этого используют форму, загружают скан градостроительного участка, соблюдая требования к качеству изображения.

Шаг 2. Процедура изготовления

Как правило, срок изготовления занимает 1 рабочий день, поэтому готовую схему могут сделать и в день обращения. Если объект довольно сложный (в случае с юридическими лицами), срок устанавливается индивидуально. На листе с чертежом ставится печать организации, ФИО и должность ответственного специалиста, составившего схему. Итоговый документ обязательно содержит не только рисунок и текстовую часть, но и титульный лист. В отдельных случаях составляются и приложения.

Шаг 3. Оплата услуги

Как правило, оплата совершается только по факту оказанной услуги. В отдельных случаях действуют акции с предложениями по 1900-2000 рублей за типичную схему участка для ИЖС. Однако чаще всего она варьирует в диапазоне от 3000 до 20000 рублей:

• средняя стоимость за работу над участками в Москве и Подмосковье 5-10 тысяч рублей;
• цена за услугу в Санкт-Петербурге и Ленинградской области немного ниже: 4-8 тысяч рублей;
• в областных и краевых центрах порядка 3-7 тысяч рублей.

Таким образом, самостоятельно сделать схему СПОЗУ можно только в том случае, если есть определенный навык работы в специальной программе и понимание базовых основ черчения.

Важно понимать, что исполнитель должен не только уметь чертить, но и правильно рассчитывать все параметры дома в соответствии с существующими методиками. Если уверенности нет, стоит обратиться к профессиональным инженерам

Заказать СПОЗУ: пошаговая инструкция

Подобную услугу оказывают как государственные органы (архитектурный департамент местной Администрации), так и коммерческие организации. Специалисты (инженеры) работают примерно по такому же алгоритму, поскольку они всегда просят предоставить градостроительный план, на основе которого и осуществляется составление схемы СПОЗУ.

Но в этом случае качество работы практически гарантированно, а цена вполне доступна (стоимость приведена ниже)

При выборе исполнителя стоит обратить внимание на лицензию компании, которая дает ей право заниматься подобной деятельностью

Шаг 1. Сбор документов

И частные граждане, и компании заполняют заявку, но конкретный список документов отличается. Физические лица подают такой набор:

• проект дома;
• свидетельство о собственности;
• градостроительный план;
• кадастровый паспорт;
• результаты топографической съемки (план местности).

А компании также подают все эти документы, но к ним добавляются и такие бумаги:

• подробное задание на проектирование;
• схемы организации движения пешеходов и транспорта;
• учредительные документы (копии);
• архитектурные планы;
• инженерные отчеты по результатам изысканий;
• описание участка, особенностей его расположения и предполагаемого использования.

Заявку обычно можно подать и онлайн: для этого используют форму, загружают скан градостроительного участка, соблюдая требования к качеству изображения.

Шаг 2. Процедура изготовления

Как правило, срок изготовления занимает 1 рабочий день, поэтому готовую схему могут сделать и в день обращения. Если объект довольно сложный (в случае с юридическими лицами), срок устанавливается индивидуально. На листе с чертежом ставится печать организации, ФИО и должность ответственного специалиста, составившего схему. Итоговый документ обязательно содержит не только рисунок и текстовую часть, но и титульный лист. В отдельных случаях составляются и приложения.

Шаг 3. Оплата услуги

Как правило, оплата совершается только по факту оказанной услуги. В отдельных случаях действуют акции с предложениями по 1900-2000 рублей за типичную схему участка для ИЖС. Однако чаще всего она варьирует в диапазоне от 3000 до 20000 рублей:

• средняя стоимость за работу над участками в Москве и Подмосковье 5-10 тысяч рублей;
• цена за услугу в Санкт-Петербурге и Ленинградской области немного ниже: 4-8 тысяч рублей;
• в областных и краевых центрах порядка 3-7 тысяч рублей.

Таким образом, самостоятельно сделать схему СПОЗУ можно только в том случае, если есть определенный навык работы в специальной программе и понимание базовых основ черчения.

Важно понимать, что исполнитель должен не только уметь чертить, но и правильно рассчитывать все параметры дома в соответствии с существующими методиками. Если уверенности нет, стоит обратиться к профессиональным инженерам

Сроки и стоимость

Сколько стоит СПОЗУ?

Для опытных специалистов при наличии всей необходимой документации составление СПОЗУ не составит большого труда.

Срок выполнения работ устанавливается в каждой фирме самостоятельно. Он может составлять несколько дней или недель в зависимости от объема работ специалиста, предоставленных заказчиком сведений.

Стоимость подобных услуг может варьироваться в зависимости от региона и исполнителя работ.

В среднем она составляет от трех до пяти тысяч рублей. Порядок оплаты обговаривается заказчиком при заключении договора с сотрудником проектной фирмы.

Лицам, желающим возвести собственный дом, понадобится собрать требуемый список разрешений и документов. В их число входит и план застройки участков (СПОЗУ). Без его оформления не удастся получить нужное для строительства разрешение.

Однако для его получения подойдут только правильно составленные и оформленные схемы организации земельных участков. СПОЗУ могут делать и сами собственники земельных наделов, но лучше поручить ее разработку специалистам.

Использование

В общем своем виде схема представляет расчерченный план участка, на котором расставлены все имеющиеся и планируемые строения. Если участок только образован и на нем нет никаких построек, то это будет своего рода планирование местоположения будущего строительства. На основании его будет производиться в дальнейшем возведение всех построек.

Важным требованием при создании СПОЗУ является наличие размежеванных границ. То есть у участка должны быть четко определены границы. И должен быть составлен план участка с расчерченными границами и точной формой его периметра, изображенной в масштабе.

Если четко установленных границ нет, то предварительно нужно сделать межевание участка. Его делают специальные компании, в которых работают кадастровые инженеры. Только они вправе составить такой план согласно всем установленным законодательным нормам.

СПОЗУ требуется владельцам в следующих случаях:

• при планировании строительства;
• при принятии определенных архитектурных решений об изменениях;
• при внесении любых изменений в проект строительства;
• в случае реконструкции жилого дома.

То есть данная схема требуется на всех этапах строительства как первоначальный документ, на основе которого базируются все строительные проекты.

Какие требования предъявляют для согласования схемы расположения земельного участка?

Вот основные показатели застройки, которые должны быть отражены и описаны в СПОЗУ для ИЖС:

• площадь земли,
• площадь застройки,
• коэффициент застройки (максимальный — 0,2),
• плотность застройки (максимум — 0,4),
• общая высота здания,
• этажность здания,
• общая площадь,
• суммарная площадь по этажам.

На схеме должны быть отображены:

• границы земельного участка,
• границы проектируемого дома,
• отступы от стен дома до границ участка (обычно это 5 м до дороги и подъездных путей и 3 м до границ соседнего участка),
• размеры дома.

Исправления допускаются только при наличии подписи застройщика рядом с надписью «Исправленному верить». Корректные сведения указываются рядом, а не поверх ошибочных. Применение белого корректора не допускается.