Изменения кадастровой стоимости земельных участков

Необходимый пакет документов при обращении лично

Перечень документов, требующихся при самостоятельном обращении за получением выписки из реестра земель, регулируется нормами Федерального закона № 218 от 13.07.2015. Для предоставления в Росреестр потребуются:

• паспорт гражданина;
• форма запроса на предоставление информации, грамотно заполненная в установленном законом порядке;
• чек, констатирующий факт оплаты госпошлины, при заказе данных о собственниках недвижимого имущества;
• доверенность, если действия осуществляет представитель физического лица или организации.

Полученную выписку необходимо заверить. Действительность документа ограничивается 1 месяцем.

Стоимость услуги и способы оплаты

Для случаев, связанных с оспариванием кадастровой стоимости земельного участка в суде, собственник может бесплатно заказать выписку. При запросе детальной информации о существенных характеристиках объекта недвижимости взимается пошлина.

Срок предоставления информации

Выписка о кадастровой стоимости земельного участка формируется моментально при обращении через интернет. На получение дополнительных платных сведений потребуется большее количество времени: от 3 рабочих дней.

Каким образом можно снизить стоимость земельного участка

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка целесообразно, когда она завышена не объективно, с превышением рыночного уровня. Законодателем предусмотрены два варианта решения проблемы:

• в досудебном порядке – через комиссию о рассмотрении споров;
• в районном суде.

Основанием для проведения разбирательства является нарушение гражданских прав собственников при пользовании землей на законных основаниях.

Физические лица для защиты своих интересов и обязательств сразу обращаются к суду, юридические – предварительно решают проблему в комиссии. Стоимость земельного участка оспаривается муниципальными организациями в отношении собственного земельного фонда, находящегося в пользовании арендаторов.

Для обращения в комиссию Росреестра, уполномоченную решать споры по стоимости земельного участка, нужно подготовить:

• заполненную заявительную форму;
• свидетельство или выписку, подтверждающие право на землю;
• выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта;
• экспертное заключение оценщика.

Передача заявления и документов производится лично владельцем земли или уполномоченным лицом на основании законного права представительства интересов в государственных органах. Пересылку материалов можно осуществить почтовым отправлением.

По итогам изучения прилагаемых документов и вопроса по существу комиссия выносит решение. Если исход не устраивает собственника надела, дальнейшее разбирательство производится в суде.

Переоценка стоимости земельного участка

В отличие от рыночной стоимости, величина которой может меняться и редактироваться по усмотрению ее владельца, кадастровая требует веских оснований для коррекции. Основные причины переоценки:

• существенное завышение значений;
• неоправданное занижение показателя;
• ошибки при проведении расчетов.

Провести переоценку стоимости земельного участка вправе только заинтересованное лицо – собственник земли. Владельцем может выступать физическое лицо, организация или орган власти.

Если инициатором проверки обнаружена ошибка в расчете, следует обращаться в учреждение, проводившее проверку, или в МФЦ. К заявлению прилагаются необходимые документы и подтверждения допущенной неточности.

Госпошлина

Сумма, которая уплачивается в качестве государственной пошлины за внесение корректировок, составляет 350 рублей. Данная сумма устанавливается даже в том случае, когда изменения происходят по причине допущения ошибок со стороны сотрудников ГКН. Если требуется получить новую кадастровую документацию, где отражается актуальная оценка государственного земельного кадастра, потребуется уплатить сумму, равную 200 рублей.

Когда вопрос решается посредством обращения в судебную инстанцию, то размер пошлины составляет 200 рублей. Если обращаться будет организация, то размер платежа увеличивается, согласно законодательным положениям.

Как часто меняется?

Показатели кадастровой стоимости имеют различные значения для отдельно взятых категорий земель, в основном отличающихся по своему назначению или полезному качеству.

Периодически цены определенных категорий наделов пересматриваются. Часто это связано с тем, что с течением времени изменяются основные показатели, которые оказывают существенное влияние на его стоимость.

В общем порядке процедура переоценки определяется Федеральными законами, а сами сроки устанавливаются Государственным Кадастром Недвижимости.

Существуют временные рамки, в пределах которых осуществляется процедура переоценки кадастровой стоимости.

Так, максимальный срок ограничивается 5 годами, а минимальный составляет 2 года – в данном случае основным фактором, на какой опираются при пересмотре цен, это регион, в котором зарегистрирован участок.

В некоторых случаях пересмотр кадастровой стоимости может инициироваться досрочно.

В частности, такими случаями могут быть:

• Изменение площади участка земли в сторону уменьшения или увеличения;
• Проведение межевания земель;
• Изменение назначения участков. К примеру, переход из земли для выращивания сельскохозяйственных культур в наделы для индивидуального жилого строительства автоматически увеличивает цену;
• Ввод в эксплуатацию объекта, построенного на определенном участке земли. Как правило, такие действия значительно увеличивают цену надела;
• При значительном развитии инфраструктуры вокруг земельного участка, поскольку наличие в непосредственной близости к ним больниц, школ, детских садиков и прочих объектов значительно увеличивает его ценность;
• Изменение показателей по текущим рыночным ценам.

Сроки и оплата

В течение недели с момента подачи заявления сообщают о том, принято ли оно к рассмотрению или нет. Если принято, то рассматривать его будет в среднем 1 месяц. По принятию решения уведомление направляется в течение 3 дней.

Если вынесен отказ в рассмотрении или решение имеет отрицательное значение, то устанавливается срок, равный 10 дням для его обжалования.

Затраты, которые связаны с уменьшением стоимости могут быть достаточно значимыми. Когда имеет место обращение к посредникам для решения вопроса, то сумма составит 15-20 тысяч рублей, в зависимости на какой стадии оказываются услуги.

Стоимость услуг оценочного характера может варьироваться от 15 до 150 тысяч. Зависит она от того, каков объем работ. Также оплате подлежит государственная пошлина. Размер ее устанавливается в законодательстве.

Для чего нужна процедура переоценки и что это такое?

Зная, как изменить кадастровую стоимость земли, налогоплательщик и собственник недвижимости в одном лице получает возможность снижения земельного налога и иных государственных сборов, выплачиваемых в обязательном порядке. Данная процедура имеет свои особенности, которые необходимо знать, чтобы избежать множества проблем и своевременно произвести переоценку собственности до наступления платежного периода.

Процедура переоценки производится на регулярной основе в установленные сроки Государственным кадастром недвижимости (ГКН). Это делается с целью обновления показателей не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в два или три года (в зависимости от региона регистрации земли).

Процесс имеет региональные нюансы, которые могут отличаться от области к области в зависимости от тех особенностей и конкретных потребностей земельного сегмента, которые формируют рыночные отношения с недвижимостью.

При этом необходимо отметить, что земельный налог взимается только с определенных лиц:

• владельцев недвижимостью;
• наследователей;
• лиц, получивших право постоянного (бессрочного) пользования.

Земельный налог составляет от 0,3 до 1,5% от кадастровой стоимости (изменяется в зависимости от области).

Нюансы кадастровой оценки

Процедуре подвергаются следующие земельные типы:

• земли населенных пунктов;
• участки, используемые в сельскохозяйственных целях;
• зон промышленного назначения и т.д.

Конечная сумма, которую определяют эксперты, зависит от многих моментов. Среди них отмечают как технические, так и кадастровые. Основными можно назвать:

• инфраструктуру;
• расположение относительно центра;
• транспортную доступность;
• иные линейные объекты и коммуникации инженерного типа.

Пошаговая инструкция при обращении в комиссию ГКН

1. Административным способом, при обращении в комиссию ГКН.
2. Обращением в суд после проведения административной процедуры решения.

Для того чтобы ваше заявление о переоценке ЗУ было рассмотрено административным способом, то есть уполномоченной комиссией, обратитесь в местное отделение кадастра и картографии того региона, к которому относится участок, подлежащий переоценке. Обращение может быть личным или посредством пересылки необходимых документов и их копий заказным письмом с вложенной в него описью.

Заявление должно быть написано по специальной форме, которую можно найти на официальном сайте Росреестра или составлено непосредственно при обращении к специалисту по кадастровым вопросам. В нём должны содержаться следующие сведения:

• все данные правообладателя ЗУ;
• его контактные данные для обратной связи;
• реквизиты (для юр. лиц).

В основной части заявления указывается причина заявления о пересмотре земель и основания, которые подтверждают правомочность переоценки. Текст заявления должен быть лаконичным и чётким, с опорой на аргументы требующие переоценки стоимости.

Заявление может быть подано исключительно правообладателем участка с предоставлением паспорта. Если от его имени действует представитель – им должна быть представлена удостоверенная нотариусом доверенность.

К заявлению должны быть приложены следующие документы:

• кадастровый паспорт;
• удостоверенная нотариусом копия правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа;
• документы, подтверждающие недостоверность используемых сведений при переоценке ГКН стоимости участка;
• положительного экспертного заключения об оценке от независимой экспертизы по оценочной деятельности;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Обозначенные документы необходимо передать вместе с заявлением под расписку о получении кадастровому специалисту. Без указанных документов заявление к рассмотрению принято не будет. На рассмотрение заявления потребуется срок приблизительно в 40 календарных дней, в число которых входят сроки:

• на рассмотрение вопроса о принятии заявления;
• рассмотрение заявления;
• уведомление о принятом комиссией решении.

Обратите внимание на то, чтобы ваша претензия на переоценку, установленную ГКН, не отличалась в сторону увеличения или уменьшения более чем на 30% от установленной суммы

Платим пошлины

Размер пошлины для внесения исправлений в записи кадастра, в том числе – допущенные сотрудниками ГКН составляет 350 рублей. За получение нового кадастрового паспорта с актуальными данными о кадастровой стоимости участка вам придётся заплатить ещё 200 рублей.

Если вы будете решать вопрос в суде, государственная пошлина за подачу искового заявления составит 200 рублей. Для юридических лиц расценки по оплате государственной пошлины будут несколько выше.

Изменения в кадастровой стоимости в 2012-2020 годах

Первый этап массового оценивания кадастровой стоимости земель по регионам начался в 2012-м году. Изначально она позиционировалась как наиболее приближенная к рыночной. Однако способ ее расчета и применение методов массового оценивания привели к тому, что на практике КСЗ оказывалась завышенной.

Поначалу это не вызывало особого недовольства у граждан, поскольку для целей налогообложения по-прежнему использовалась инвентаризационная стоимость, которая, как известно, значительно ниже рыночной.  Но так было лишь до 2015-м года, пока не вступили в силу изменения в налоговом законодательстве.

Фактическое применение КСЗ началось с 2016-го года – именно в этом году стали применять такую специфическую налоговую базу. С тех пор для налогоплательщиков, чья КСЗ оказалась завышенной, сумма налога возросла.

В попытке увеличить налоговые сборы (а земельный налог относится к региональным сборам) местные органы власти, пользуясь правом принимать решение о переоценке уже через 3 года, стремились пересмотреть кадастровую стоимость земель.

Это привело к массовому оспариванию КС. , только в 2016-м году количество судебных споров по этому поводу достигло 13,5 тыс. В результате оспаривания суммарное падение величины кадастровой стоимости достигло 46,6%.

В связи с этим федеральные власти были вынуждены пересмотреть подходы к политике введения КС. Например, на 2017-2020 годы была введена так называемая «заморозка» кадастровой стоимости.

В соответствии со ст. 19 от 03.07.16, на период с 2017-го по 2020-й год КСЗ принимается как стоимость, определенная в ЕГРН на 01.01.14 или на дату, с которой она начала впервые действовать, если первая кадастровая оценка производилась после 01.01.14.

Таким образом, не имеет значения, с какого года повысилась КСЗ. Если это произошло с 2014 по 2019-й год, действовала лишь первичная оценка кадастровой стоимости. По сути, это являлось гарантией того, что до 2020-го года КСЗ не повышалась – она может быть лишь снижена по результатам оспаривания или новой переоценки.

До 2020-го года местные или региональные власти должны создать бюджетные организации, которые и должны заниматься оценкой с 01.01.20. Их работа максимально систематизирована, благодаря чему результаты будут более объективными.

Что делать в случае принятия решения не в вашу пользу?

На административном этапе разрешения спора (в комиссии) высшей инстанцией все равно является суд.

Если собственник – юрлицо или гражданин – получит отказ в комиссии, обжаловать оный он может в суде. Но там будет обжаловаться не отказ комиссии, а собственно кадастровая стоимость земельного участка.

Дела такого рода рассматриваются судами общей юрисдикции вне зависимости от статуса собственника. В судебные инстанции обращаются чаще всего для уменьшения стоимости.

Если же расчет ее верен, но в кадастровом паспорте допущены ошибки, спор урегулируется на уровне комиссии.

Судебное решение также можно обжаловать в высшей инстанции. Но, как правило, это не дает результата.

Если проведенная оценка земельного участка указывает на то, что кадастровая стоимость равна фактической, обращение в суды не принесет положительного результата собственнику.

На практике за переоценкой стоимости участка обращаются чаще владельцы коммерческой недвижимости – юрлица и предприниматели.

Для физлиц затраты на адвокатов, представляющих интересы в суде, проведение экспертной оценки может стоить больше, нежели ожидаемый эффект от уменьшения кадастровой стоимости.

Ставка в 0,3% для большинства участков физлиц при начислении земельного сбора не является заоблачной суммой.

Если же дело касается больших по площади земель, используемых в коммерческой деятельности, сумма налога достаточно внушительна. Путем ее пересмотра организации пытаются уменьшить налоговое бремя.

Причины изменения кадастровой цены

На вопрос будет ли меняться кадастровая стоимость земли в 2023 году, ответ неоднозначен. Он определяется тем, к какой категории разрешенного пользования относится территория, место ее расположения. Несмотря на введенный мораторий, переоценка земельных наделов в 2023 году может проводиться по инициативе собственников или администрации поселения. Владелец участка может, обратившись в Росреестр, инициировать переоценку в случаях:

• если цену участка определяли в 2013 году, в 2023 требуется это делать снова.
• неудовлетворенности итогами оценки, независимо от проведения массовой государственной переоценки.
• изменения каких-либо характеристик участка.

По решению органов власти внеочередная переоценка может проводиться в случаях:

1. изменения площади участка пи объединении его с другим;
2. проведения межевания;
3. изменения цели землепользования;
4. ввода в эксплуатацию построенного объекта;
5. развития инфраструктуры, повышающей спрос на землю: построенной дороги, подведенного электроснабжения, возведенных объектов соцкультбыта;
6. изменения рыночных текущих цен.

Законом, принятым ГД РФ, власти Севастополя, Москвы, Санкт-Петербурга вправе через суд оспаривать кадастровую цену территории, если собственник, по их мнению, уменьшил ее умышленно через Комиссию до очень низкого значения, а земля не является муниципальной.
Иначе говоря, если владелец территории сочтет результат ее оценки высоким, обратится в Комиссию или сразу в суд и снизит кадастровую цену, администрация получит право оспаривать это решение через ту же Комиссию и суд.
По определению Конституционного суда РФ администрация муниципального образования имеет законное основание оспаривать решение Комиссии, когда переоценка проведена по обращению собственника. Муниципалитет теряет налоговые потоки в бюджет и заинтересован в их увеличении.Владельцы земельных наделов на 2023 г. могут ожидать увеличения их кадастровой цены:

• когда у администрации поселения появятся основания для плановой оценки,
• если она через Комиссию или суд оспорит текущую стоимость,
• появятся иные причины, такие как межевание, объединение участков, ввод в эксплуатацию новых объектов и т.д.

Собственник участка также имеет право изменить его кадастровую цену, подав в Росреестр заявление о ее пересмотре. Начинать эту процедуру следует в тех случаях, если есть серьезные основания для таких действий, а именно:

1. использование недостоверных сведений об участке при определении его кадастровой стоимости;
2. ошибки технические при внесении данных о цене и иных параметрах участка в реестр;
3. кадастровая цена территории определена на ту же дату, что и рыночная, и они значительно отличаются.

2018, Про сад и дом. Все права защищены.

Как изменить показатель?

В первую очередь уточните текущую кадастровую стоимость через выписку ЕГРН (как получить выписку?). Обращаться за пересмотром необходимо, если буду выявлены ошибки в оценочных данных или при необходимости установления рыночной цены.Также формировать обращение допускается при изменении характеристик или состояния недвижимости.

Куда обращаться для пересмотра?

Инициировать процедуру необходимо при личном обращении в территориальные органы Росреестра. Заявление рассматривается коллегиальной комиссией, в состав которой входят:

• региональные органы исполнительные власти;
• делегаты союза предпринимателей (мониторинг ситуации по рынку недвижимости);
• квалифицированные оценщики;
• аккредитованные саморегулируемой организацией (СРО).

Прошение направляется на имя председателя комиссии. Документы и заявление допускается предоставлять в МФЦ при наличии в регионе.

Заявление

Заявление составляется в произвольной форме печатным текстом на листе формата А4 с указанием Ф. И. О. и адреса заявителя, а также Ф. И. О. председателя комиссии. Указывается:

• ссылка на ст. 24.19 Закона;
• вид;
• адрес и кадастровый номер объекта;
• основание для пересмотра.

В приложении перечисляется перечень документов, подтверждающих права и доводы заявителя. В рассмотрении будет отказаны при отсутствии необходимых документов или пропуске пятилетнего срока давности (ст. 24.18 Закона).

Документы

Бланк заявления предоставляют в Росреестре. Также его можно найти на официальном сайте учреждения. Если от имени собственника действует сторонне лицо, необходимо предоставить нотариально заверенную доверенности. Перечень документов:

• выписка из Единого государственного реестра о кадастровой стоимости ЗУ;
• документы, подтверждающие недостоверность сведений, использующихся для оценки (при необходимости);
• отчет об установлении рыночной стоимости в отношении земельного участка;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Правоустанавливающие документы к заявлению прилагать не нужно.

В отдельных случаях допускаются другие письменные доказательства, подтверждающие доводы заявителя. Например, заключение геологической экспертизы об изменении химического состава почвы, если основанием является снижение плодородности.

Сколько стоит процедура, в какой срок проводится?

• Согласно ч. 6 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, государственная пошлина при оспаривании кадастровой стоимости физическими лицами в суде составляет 300 рублей. Юридическим лицам потребуется оплатить 4 500 рублей.
• Работа оценщика также оплачивается собственником, где цена услуги варьируется в пределах 3-10 тыс. рублей.
• При необходимости оплачиваются услуги юридических посредников и консультантов (15-20 тыс. рублей).
• Внесение изменений в государственный реестр обойдется в 350 рублей для физических лиц и 4 000 рублей для организаций.

Заявление рассматривается в течение 1 месяца, а о дате и времени проведения заседания заявитель информируется в течение 7 дней с момента обращения.

О результатах собственника уведомляют в течение 5-ти рабочих дней с момента принятия решения (ст. 24.18 Закона).

Вынесение результатов специальной комиссией

По факту положительного решения комиссии в 10-дневный срок сведения направляются в Единый государственный реестр недвижимости с предварительным уведомлением собственника.

Изменения регистрируются в базе и размещаются на официальном сайте учреждения в течение еще 10 дней. В аналогичный срок заявитель вправе оспорить решение комиссии в судебном порядке, если последовал отказ и требования удовлетворены не полностью.

Как уменьшить КСЗ

Единственная возможность уменьшить кадастровую стоимость участка – это оспорить ее. Как упоминалось выше, для этого необходимо подать в комиссию при Росреестре заявление на пересмотр либо обратиться в суд.

Чаще всего применяется стратегия определения КСЗ на основе рыночной стоимости: согласно , если в отношении объекта установлена рыночная стоимость, она принимается как кадастровая.

Этот показатель является наиболее объективным, а потому должен быть определен на ту же дату, что и КСЗ. Для определения рыночной стоимости заинтересованное лицо:

1. Обращается к частному независимому оценщику.
2. Заключает с ним договор и предоставляет необходимый доступ.
3. Получает отчет об оценке с объективной рыночной стоимостью.
4. С отчетом и пакетом документов отправляется в комиссию при Росреестре или в суд.

Важно: чтобы оценка была максимально объективной, следует обращаться к квалифицированным оценщикам с хорошей репутацией на рынке. Объективность оценки – главный критерий для успешного оспаривания завышенной КСЗ

Если у суда возникнут сомнения, он назначит независимую судебную экспертизу и сам выберет оценщика. Как показывает практика, в таком случае итоги судебной оценки оказываются на 20-50% выше, чем результаты, представленные заявителем

Объективность оценки – главный критерий для успешного оспаривания завышенной КСЗ. Если у суда возникнут сомнения, он назначит независимую судебную экспертизу и сам выберет оценщика. Как показывает практика, в таком случае итоги судебной оценки оказываются на 20-50% выше, чем результаты, представленные заявителем.

Что такое кадастровая стоимость и на что она влияет?

Кадастровой стоимость считается та стоимость недвижимости, – земли, зданий, квартир – которая указана в кадастре недвижимости. Определяется она по итогам оценки, которую вправе проводить сертифицированные специалисты. Кадастровая стоимость, по сути — это стоимость земли, установленная государством.

При определении учитывается множество факторов:

• насыщенность земли отравляющими компонентами;
• месторасположение участка;
• плодородие;
• залегание вод и иных ресурсов.

Операции с участком обретают юридическую силу только после установления кадастровой стоимости.

Она влияет на такие факторы:

• размер земельного сбора, базой для которого и выступает кадастровая стоимость земли;
• арендная плата за участок, собственником которого является муниципалитет или государство;
• цена выкупа участка из госсобственности.